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Surface utile
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La surface utile

Comment s’y retrouver entre tous les calculs de surface existants lors d’une vente immobilière. A quoi et à qui servent-ils réellement ?

Le calcul de la surface utile sert principalement à évaluer les loyers dans les zones où ils sont ou aidés ou encadrés.

Dans cet article, Arnaud Immo vous dévoile tout ce que vous devez savoir sur le calcul de la surface utile.

Définition légale de la surface utile

L’article R 331-10, définie La surface utile est définie par le code de la construction et de l’habitation. L’article R 331-10, datant de 1995, comme suit :

« La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.

En architecture, la notion de surface utile d’un bâtiment fait référence à la surface intérieure nécessaire au fonctionnement d’une activité donnée. Elle ne comprend ni les circulations verticales et horizontales, ni les paliers d’étage, ni l’encombrement des ouvrages construits, murs, voiles, cloisons, poteaux, etc…

En revanche, les halls d’entrée ainsi que les espaces d’attente et d’orientation des personnes au sein du bâtiment sont inclus.

Elle est notamment utilisée pour le calcul des subventions de l’état ou pour déterminer le montant des prêts accordés en construction neuve ou en acquisition amélioration des logements locatifs aidés (art. R. 331-10) et intervient aussi dans le calcul du loyer maximum applicable aux logements conventionnés (art. R. 353-16).

Comment évaluer sa surface utile?

Concrètement,dans les faits, la surface utile est donc égale à :

  • surface habitable + 50 % de la superficie des annexes privatives

Sa fonction est de déterminer pour ses occupants la valeur utile d’un logement, sans mettre sur le même plan la surface disponible pour les annexes et l’aménagement, qui eux sont pondérer à hauteur de 50 %.

A l’origine, la surface utile intervenait dans le calcul du loyer maximum applicable aux logements conventionnés, depuis avec le temps son usage s’est diversifié.

Elle est le plus souvent attribuée dès la construction du logement, faisant partie des informations mises à disposition par gestionnaire immobilier ou le promoteur.

En l’absence, on peut très bien la calculer soi-même, en additionnant la surface habitable et celle de la moitié des annexes.

La Surface habitable

Définie par le code de l’habitation et de la construction, la surface habitable, ou surface habitable loi Boutin, est égale à la superficie de plancher construite, après déduction des surfaces occupées parc les cloisons, les murs, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Avec pour résultat la surface de l’appartement strictement habitable, toute fois à l’exclusion du moyen-oeuvre.

Facilement calculable par le propriétaire au moyen du plan d’architecte, ou en additionnant la superficie de chaque pièce suite aux mesures réalisées sur place.

Ou par soucis de sécurité en cas de vente, un professionnel, qu’il soit diagnostiqueur certifié, expert-géomètre ou autre, est disposé à le réaliser.

Il faut savoir qu’une erreur de mesure, de 5 % ou plus viendrait à  engager la responsabilité de la personne ayant réalisé le calcul.

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Les annexes

5o% de la surface des annexes réservées à l’usage exclusif de l’occupant, seront donc intégrés au calcul de la surface habitable.

Les annexes à ajouter au calcul sont calculées par arrêté du 9 mai 1995. On y retrouve des pièces secondaires, externes et inaptes à l’habitation.

Dans tous les cas, les superficies d’annexe doivent mesurer au minimum1,80 m de hauteur sous plafond, sans quoi elles ne seront pas retenues dans le calcul. 

Les annexes incluses dans le calcul de la surface utile sont les suivantes :

  • Caves et sous-sol
  • Combles et greniers aménageables
  • Remises et ateliers
  • Séchoirs et celliers externes
  • Balcons et loggias
  • Vérandas
  • Terrasses accessibles en l’étage ou semi-enterrées

En aucun cas, les jardins ou les cours, même privatifs, mais encore les garages, ne pourront être pris en compte dans le calcul de la surface utile.


A quoi sert la surface utile ?

A son origine, pour usage principal la surface utile avait comme but de faciliter le calcul des logements encadrés. Pour cela, elle visait à remplacer la surface corrigée.

Depuis, sa fonction s’est diversifiée servant à présent de référence pour le calcule de tout un panel de dispositifs de la politique du logement.

La surface utile sert également à évaluer les subventions et les prêts aidés pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des biens immobiliers. Prise en charge aussi pour les dispositifs suivants : PLUS, PLA-I, PLUS-CD ou PLI.

Dans le cas des trois dispositifs, Pinel, Scellier et Duflot, la surface utile est utilisée dans l’application de plusieurs régimes de défiscalisation une fois couplée à l’encadrement des loyers.

Ce système permet au propriétaire de récupérer une partie de ses loyers encaissés en contrepartie de l’engagement de pratiquer des loyers plafonnés pendant un certain nombre d’années.

Pour le calcul du montant d’un loyer plafonné, on utilise la surface utile multipliée par le loyer maximum au mètre carré. 

Le résultat permet d’obtenir le montant maximum du loyer que le bailleur est en droit de d’obtenir.

Cependant, la définition de la surface utile inclut une petite subtilité lorsqu’elle s’applique à l’encadrement des loyers. Dans ce cas, le total des annexes prises en compte est plafonné à 16 m2.

En  exemple, nous découvrons ici le cas d’un appartement dont la surface habitable est de 90 m2, associé lui-même à une cave de 10m2 et à un balcon de 10m2. Le total des annexes prises en compte est ramené de 20 m2 à 16 m2, ce qui donne une surface utile de :

90 m2 + ( 16m2 / 2 ) = 98 m2

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