La surface pondérée
On s’y perdrait entre tous les calculs de surface,pondérée ou utile, surface habitable ou privative.
Comment faire le tri de toutes ces définitions qui permettent d’évaluer l’ensemble de la superficie d’un bien immobilier.
La surface pondérée, quant à elle, intervient dans le but de répartir équitablement les charges lors d’une vente dans le cadre exclusif des copropriétés.
Celle-ci permettant de calculer et d’affiner la valeur d’un appartement, en unissant sa superficie à des critères objectifs qu’ils soient, sa situation ou son ensoleillement.
Dans cet article, Arnaud Immo vous explique tout ce que vous devez savoir sur le calcul de la surface pondérée d’un logement.
Définition de la surface pondérée
La surface pondérée résulte d’une notion utilisée principalement par les copropriétés à l’intérieur même de leur règlement interne.
Elle tend à pondérer la superficie d’un logement à partir de critères non métriques afin d’y attribuer les quotes-parts des charges de copropriété de la façon la plus équitable possible.
La superficie n’est pas l’unique critère pour déterminer la valeur d’un lot au sein d’une copropriété.
En effet, l’étage, la vue ou la hauteur sous plafond sont objectivement, des éléments qui doivent être pris en compte.
La surface pondérée permet ainsi avec précision de déterminer la valeur d’un lot à partir de plusieurs critères, assemblés ensuite dans un coefficient de pondération.
Attention : il existe une légère confusion sur le terme de « surface pondérée » . Il est parfois utilisé dans le cadre de l’application du dispositif Loi Pinel, et se rapporte alors à la surface retenue pour l’encadrement des loyers. La superficie retenue en Loi Pinel s’appelle en fait la surface utile.
Comment calculer la surface pondérée ?
Pour l’évaluer avec précision, on applique à la surface de référence un coefficient de pondération global.
Celui-ci est tout simplement la réunion de différents coefficients, qui correspondent chacun à une caractéristique non-métrique du lot, étage, vue, etc…
On notera que le choix de la surface de référence est libre.
Elle est ainsi du ressort de l’assemblée de copropriété. Il peut s’agir de la surface habitable ou de la surface de plancher de la surface utile.
L’essentiel étant que la même surface de référence soit retenue pour tous les lots au sein d’une même copropriété.
Pour le choix des coefficients correcteurs, il en va de même.
Selon la loi sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis, loi du 10 juillet 1965 :
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
De cette manière, les coefficients de pondération sont donc laissés à la libre appréciation de la copropriété en fonction de la situation.
Ils doivent être précisément définis dans le règlement. Généralement, on peut rencontrer les coefficients suivants :
- Étage
- Vue
- Hauteur sous plafond
- Nature du lot
- Forme
- Facilité d’accès
- Proximité d’annexes
- Entretien
- Etc…
Chacun des coefficients qui sont retenus sont exprimés sous la forme d’un pourcentage. Leur combinaison pour chaque lot donne lieu à un coefficient global de pondération qui s’applique ensuite à la surface retenue.
A quoi sert la surface pondérée ?
La surface pondérée est principalement destinée à évaluer les quotes-parts des parties communes et d’être affecter à chaque lot, afin de répartir les charges de copropriété de façon plus équitable.
Elle sert aussi à fixer une valeur de vente lors de la livraison de la copropriété par le promoteur, en location, la surface sert à établir des ratios comparatifs entre les lots.
Enfin, pour le cas de commerces en location, notamment au sein d’un centre commercial, la surface pondérée sert à évaluer avec précision la valeur locative de chacun des locaux.
Egalement, elle sert à coupler la superficie à des éléments avantageux, par exemple une situation en rez-de-chaussée ou une position d’angle.
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