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Surface habitable
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Surface habitable : ce qu’il faut savoir

En France, la surface habitable est, définie par les 2e et 3e alinéas de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Il ne faut pas la confondre avec la surface hors œuvre brute (SHOB), la surface hors œuvre nette (SHON), ou encore la surface de plancher, qui remplace les deux premières depuis 2012.

Le principe de cette surface est la notion « d’habitabilité » des locaux.

En effet il est essentiel qu’un local réponde à quelques exigences pour être inclus dans la surface habitable. Il doit faire partie du volume chauffé, ainsi que posséder une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80m, et ne pas être enterré, etc.

L’article R 111-2 exclut d’emblée certains locaux comme les garages, vérandas, celliers, laveries, combles non aménagés, etc. Que ces locaux soient chauffés ou non.

Dans cet article, Arnaud Immo vous explique tout ce que vous devez savoir sur le calcul de la surface habitable.

Définition de la surface habitable

Notion légale définie par le code de la construction et de l’habitation, la surface habitable désigne la superficie totale d’un logement qui peut être consacrée à l’aménagement, directement habitable. Elle est identique pour tous les types de logement, qu’il s’agisse de maisons ou d’appartements.

L’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable comme suit :

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »

En d’autres termes, il s’agit simplement de la surface d’un logement rendue disponible pour l’habitation. Elle se calcule en effectuant la somme de toutes les pièces qui composent un logement, à l’exclusion des dépendances et du moyen et gros-oeuvre, fenêtres, portes, escaliers…

Surface habitable et superficie Loi Carrez

On confond souvent la surface habitable et la superficie Loi Carrez, également appelée surface privative.

Pourtant, leur mode de calcul est assez différent et ne servent pas aux mêmes usages.

En résumé, même si vous avez déjà procédé à un diagnostic Loi Carrez, il vous faudra refaire de nouvelles mesures pour la surface habitable, sous peine d’importantes erreurs de calcul.

La surface habitable et la superficie Loi Carrez partagent tout de même une base de définition commune.

En effet, toutes deux calculent la surface de plancher construite, incluant les combles aménagés et excluant toute partie qui fait moins de 1,80m de hauteur de plafond.

Les parties non aménageables ne sont pas prisent en compte, qu’il s’agisse des murs et embrasures de porte, escaliers, etc…

Néanmoins, un élément les différencie.

A l’inverse de la superficie Loi Carrez, la surface habitable ne tient pas compte les caves et sous-sols, greniers et autres combles non-aménagés, réserves, remises, terrasses, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et volumes vitrés.

Plus étendue, la superficie en loi Carrez s’applique seulement aux logements en copropriété, c’est pour cette raison qu’on l’appelle aussi surface privative.

On distingue également des usages différents. la superficie Loi Carrez est obligatoirement mentionnée sur l’acte de vente, tandis que la surface habitable doit apparaître dans un bail locatif.

Cette dernière a donc d’autres utilisations.

Surface habitable et volume habitable

Il ne faut pas confondre non plus, la surface et le volume habitable !

S’agissant de deux mesures bien différentes, toutefois reliées entre elles, le volume habitable n’est autre que la surface habitable, multipliée par la hauteur des pièces. On l’exprime en m3.

Surface habitable et surface de plancher

Bien différencier la surface habitable de la surface de plancher, est important !

Pourtant très similaires, il existe des différences de calcul entre ces deux mesures.

A l’inverse de la surface habitable, la surface de plancher, elle, inclut les vérandas et l’espace occupé par les murs intérieurs.

Il est clairement établie que ces deux normes se destinent à des utilisations différentes.

Mesurée en cas d’une construction de logement neuf, ou en cas de travaux d’agrandissement ou d’amélioration, la surface de plancher obtenue sert à effectuerla demande de permis de construire.

Regroupés depuis 2012, la surface de plancher remplace la SHON (surface hors oeuvre nette) et la SHOB (surface hors oeuvre brute).

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Comment calculer sa surface habitable ?

Les propriétaires ont deux possibilités pour effectuer ce calcul. Soit ils font appel à un professionnel de la mesure de surface habitable, ou, dans le second cas, ils peuvent la réaliser soi-même.

Sans l’aide d’un spécialiste,le risque d’erreur est plus important, la définition des zones à inclure et à exclure étant assez technique.

La mesure engage la responsabilité du propriétaire et dans le cas où l’erreur est supérieure à 1 vingtième (ou 5 %) de la superficie totale, la partie s’estimant lésée peut porter réclamation auprès d’un juge. Il existe alors un risque de devoir verser une indemnité ou d’appliquer une remise sur le loyer.

L’autre choix consiste à faire appel à un professionnel qui viendra réaliser son diagnostic de surface habitable loi Boutin.

Dans ce cas, le diagnostiqueur doit être certifié, ils s’agit généralement d’un expert-géomètre. Celui-ci délivre une attestation de surface habitable à valeur légale à l’issue de la visite.

Ce diagnostic a un coût qui peut aller de 50 € à 100 € selon la localisation et l’étendue de la surface à mesurer.

Lorsque vous faite appel à un diagnostiqueur professionnel, cela comporte plusieurs avantages. La prise de mesure est très précise car, outre la précision des mesures, l’expert engage sa responsabilité civile. Le propriétaire est donc couvert en cas de litige.

Une dernière possibilité, pour les propriétaires, consiste à faire appel à un intermédiaire. Il pourra être un notaire, une agence, mais également un mandataire immobilier.

Dans tous les cas, celui-ci s’occupera de solliciter le professionnel adéquat avec qui il a l’habitude de travailler, afin qu’il réalise la mesure de la surface habitable.

Quelle est sa durée de validité ?

Établie en Loi Boutin, le diagnostic de surface habitable, dispose d’une durée de vie illimitée, sauf en cas de travaux qui altèrent la superficie du logement.

A quoi sert la surface habitable ?

Tout propriétaire peut-être amené à présenter une mesure précise de sa surface habitable, pour plusieurs motifs.

Lors de la location d’un logement d’habitation, le contrat de location doit mentionner la surface habitable du lot loué comme le dispose la loi Boutin.

Sont concernés les biens loués vides, en tant que résidence principale. Excluant de fait, les logements meublés ou les résidences secondaires et saisonnières.

A savoir que depuis 2017, elle doit également être mentionnée sur les petites annonces de location, qu’elles soient en ligne, sur papier ou en agence.

Et sur l’acte de vente ?

Aucune obligation est mentionnée pour les vendeurs, de mentionner la surface habitable sur le contrat de vente.

Toutefois, il peut-être effectué, mais cela n’apporte aucun avantage. Bien au contraire, en cas d’erreur de mesure, il peut lui être opposé une demande de dédommagement de la part de l’acquéreur.

Source :Legifrance

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