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Signature du compromis de vente
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Signature du compromis de vente : tout ce qu’il faut savoir en tant que vendeur !

Etape la plus importante de la transaction immobilière, la signature du compromis de vente scelle l’accord entre le vendeur et l’acquéreur et garantit que la vente du logement va se réaliser.

Il s’agit d’un engagement fort qui nécessite une attention toute particulière de la part des deux parties.

Dans cet article, Arnaud Immo vous dévoile tous les points de vigilance indispensables pour signer un compromis de vente dans les meilleures conditions.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un compromis de vente, appelé également promesse synallagmatique de vente est un type de contrat utilisé dans le domaine immobilier.

La signature d’un compromis de vente est un engagement ferme et définitif d’acheter et de vendre un bien immobilier à un prix et des charges convenus, sous réserve de l’accomplissement de diverses conditions suspensives, notamment, que l’acquéreur obtienne un prêt.

La date du transfert de propriété et de jouissance intervient, en principe, à la signature de l’acte authentique de vente établi par un notaire.

Arnaud Immo agence nouvelle génération

Signature du compromis de  vente : bien gérer son timing !

Quand le signer ?

Dès lors que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord « sur le prix et sur la chose », la signature du compromis de vente peut alors être engagée.

Plus précisément, le compromis de vente intervient une fois que l’offre d’achat ou l’une des contre-propositions a été acceptée par l’autre partie, que cela soit fait par écrit ou à l’oral.

La préparation de la signature du compromis de vente

Avant de se présenter au rendez-vous pour la signature du compromis de vente, il faut bien penser à la préparation de cette étape. Tout d’abord, la prise du rendez-vous chez le notaire, sauf dans le cas où la signature se passe sous seing privé.

Cette première étape implique quelques semaines d’attentes, les notaires étant généralement peu disponibles.

Le délai avant de signer le compromis de vente doit être mis à profit pour préparer les clauses et autres conditions à mettre au contrat, détaillées plus bas dans cet article.

Il permet également de réunir tous les documents qui devront être annexés au compromis de vente au moment de la signature, incluant un certain nombre de diagnostics immobiliers et des documents relatifs à la copropriété, entre autres.

Le délai entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente

Dès lors que le compromis de vente est signé, un délai de plusieurs mois s’active, jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique.

Une date-butoir peut-être ajoutée dans le contrat.

Toutefois, ce délai devra être suffisamment long pour permettre de vérifier toutes les clauses suspensives, en général, l’obtention du prêt, la purge du droit de préemption et des hypothèques, la concrétisation d’une transaction immobilière si l’acquéreur est en train de vendre son propre bien.

En pratique, le délai donné se situe entre 2 à 6 mois entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente, on constate le plus souvent une durée moyenne de 3 mois.

Opter pour son propre notaire

Un compromis de vente peut également être signé entre deux particuliers ou devant un agent immobilier, « sous seing privé ».

En effet, cette étape n’implique pas d’obligation notarial. Cependant, le recours au notaire est bien plus sécurisant pour le vendeur comme pour l’acheteur.

Officier public, spécialisé en droit immobilier, signer un compromis de vente devant son notaire permet de profiter de toute son expertise.

La déontologie stricte de la profession vous garantit la conformité de la procédure à une étape clé, qui définie l’ensemble des contours de la transaction.

Un compromis sous seing privé est plus propice aux litiges ou omissions de nature à compromettre la sécurité de la transaction.

C’est généralement au vendeur de proposer un notaire pour signer le compromis de vente. Il pourra donc choisir le sien, ou à défaut, en trouver un à proximité de son lieu de résidence.

Néanmoins si l’acquéreur le souhaite, il peut proposer son notaire.

Dans ce cas là, les deux officiers publics travaillent de pair, chacun représentant les intérêts de son client.

Le fait de faire appel à deux notaires ne coûte pas plus cher, car les frais d’enregistrement sont simplement divisés en deux à parts égales.

Ajouter toutes les clauses nécessaires au compromis de vente

Les clauses suspensives du compromis de vente

Assorti d’un certain nombre de conditions suspensives qui permettent de protéger l’acheteur et d’éviter les impasses en annulant le compromis en cas d’imprévu, le compromis de vente peut-être annulé si ces clauses ne se réalisent pas. Le dépôt de garantie est également restitué à l’acheteur et le vendeur ne peut se prévaloir d’aucun dédommagement.

Les clauses suspensives les plus courantes sont les suivantes :

  • obtention d’un prêt immobilier ;
  • réalisation d’une vente immobilière en cours, sur laquelle l’acquéreur compte pour financer la transaction ;
  • absence de préemption de la mairie ;
  • absence de préemption du locataire qui occupe le bien ;
  • absence de servitude ;
  • purge des hypothèques par le vendeur ;
  • obtention d’un permis de construire ;
  • etc…

Les autres clauses du contrat

Un compromis de vente comprend également certains éléments négociables.

Par exemple, le délai de rétractation de l’acquéreur peut être prolongé au-delà de sa durée incompressible de 10 jours, ou, une date-butoir pour réaliser la vente et/ou décaler la jouissance du bien par l’acheteur peut-être fixée.

Enfin, la répartition de certaines charges sera définie lors de la signature du compromis de vente.

Habituellement, la taxe foncière est divisée au prorata de la période d’occupation. A l’inverse, la taxe d’habitation est due par les occupants au 1er janvier, et ce pour l’intégralité de l’année à venir.

Le vendeur a également la possibilité de négocier la répartition des charges de copropriété déjà payées ou les appels de fond pour les travaux qui ont déjà été votés en assemblée générale.

Examiner le plan de financement de l’acquéreur

Considérée à tort, comme une solution échappatoire pour les acquéreurs qui changent d’avis, la clause suspensive de l’obtention du prêt est obligatoire.

Elle doit détailler dans le compromis de vente, l’intégralité du plan de financement du futur acquéreur, tel qu’il sera présenté aux banques.

Le mieux est de traiter avec un acheteur ayant déjà reçu un accord de principe d’un établissement de crédit. Mais dans le cas où l’acquéreur n’a pas encore fait ses recherches de prêt, examinez en détail la solidité de ce plan de financement.

Cette clause obligatoire du compromis de vente doit notamment mentionner les éléments suivants :

  • apport personnel ;
  • durée de remboursement ;
  • montant des mensualités.

Prévoir une pénalité en cas de refus d’honorer ses engagements

Dès la signature du compromis de vente, le bien est immobiliser et le vendeur doit cesser toutes négociations avec d’autres acheteurs potentiels.

Si finalement l’acquéreur refuse d’honorer ses engagements, le préjudice peut-être considérable !

Pour cette raison, il est courant de prévoir une clause de dédit, ou clause pénale, au cas où l’une des deux parties se désisterait, en dehors du délai de rétractation légal de l’acquéreur.

Cette clause pénale peut prévoir une certaine somme à payer par la partie ayant renoncé à ses engagements, qui peut être au maximum de 10 % du prix de vente. Celle-ci est assortie d’un dépôt de garantie, versé par l’acquéreur et déposé sur le compte séquestre du notaire à la signature du compromis de vente.

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Compromis de vente : n’oubliez aucun document annexe !

Depuis la loi Duflot ou loi ALUR de 2014, le volume de documents à annexer au compromis de vente a explosé ! Il n’est pas rare que les dossiers des vendeurs atteignent plusieurs centaines de pages, dont voici le détail.

Obligatoirement annexés au compromis de vente avant sa signature, ces documents répondent à l’obligation d’informer les acquéreurs de façon précise et de protéger les vendeurs des recours en vice caché.

N’omettez aucun d’entre eux, car cela pourrait retarder le début du délai de rétractation légal de l’acquéreur de 10 jours à compter de la signature.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Obligatoires en cas de vente de logement, les diagnostics immobiliers sont au nombre de neuf, et ne s’appliquent pas tous en même temps.

En effet, leur réalisation dépend de la date du permis de construire, de l’ancienneté des installations, de la situation géographique et de la nature du bien.

Les principaux diagnostics immobiliers sont le diagnostic de performance énergétique ou DPE, les diagnostics gaz, électricité, Loi Carrez (en copropriété), termite, etc…

Tous à la charge du vendeur, ils doivent être effectués par une entreprise de diagnostic certifiée. Vous pouvez consulter sur les diagnostics obligatoires pour savoir avec plus de précision quels diagnostics sont requis dans votre cas.

Tous les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être en cours de validité le jour de la signature du compromis de vente. Il est recommandé de les faire réaliser dès la mise en vente du bien.

Les documents relatifs à la copropriété

En copropriété, la liste des documents annexes est plus longue.

Effectivement, la loi Duflot oblige à informer l’acquéreur sur l’état du bâtiment et de la copropriété, sa situation financière, les travaux en cours, etc…

Il faut s’adresser au syndic pour obtenir ces documents à joindre obligatoirement au compromis de vente. La prestation est à la charge du propriétaire, généralement facturée entre 200 € et 300 €.

Il s’agit des documents suivants :

  • Règlement de copropriété
  • Etat descriptif de l’indivision
  • Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
  • Carnet d’entretien de l’immeuble
  • Diagnostic technique global de l’immeuble
  • Montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
  • Sommes à verser en tant que futur propriétaire

Les autres documents à présenter à la signature du compromis de vente

Le vendeur doit également présenter un titre de propriété et le dernier acte de vente.

Le cas échéant, il doit fournir les références cadastrales et la situation précise du terrain.

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