Délai de rétractation, clauses suspensives… Comment faire annuler un compromis de vente

Engagement fort entre le vendeur et l’acheteur, le compromis de vente est dans la plupart des cas, la garantie de la réalisation de la vente. Sauf exceptions !

Délai de rétractation, clauses suspensives, sinistre ou carence… Il est possible d’user de plusieurs voies légales pour mettre fin à la validité d’un compromis de vente avant que la vente se concrétise.

Le délai de rétractation du compromis de vente

Tout compromis de vente est doté d’un délai de rétractation obligatoire et incompressible, qui doit être impérativement notifié dans le contrat.

Ce délai est exclusivement réservé à l’acquéreur, lui permettant de revenir sur ses engagements, et pouvant faire annuler la validité du compromis.

Depuis la loi Macron de 2015, le délai de rétractation est passé de 7 à 10 jours.

Le délai de 10 jours, court dès le lendemain de la signature du compromis de vente, si l’ensemble des documents à annexer au contrat sont réunies.

Effectivement, le délai de rétractation peut être suspendu, si un seul diagnostic immobilier ou tout autre document obligatoire serait manquant.

Dans ce cas là le début du délai de rétractation serait repoussé jusqu’à ce que toutes les annexes se retrouvent entre les mains de l’acquéreur.

Si il souhaite exercer sa clause de rétractation du compromis de vente, l’acheteur doit informer par courrier recommandé le vendeur ou l’intermédiaire qui a fait signer l’avant-contrat. Notaire ou agent immobilier. Aucun motif n’est obligatoire.

En cas de rétractation légale, le compromis de vente se verra annulé, sans réparation pour le vendeur.

L’annulation du compromis de vente pour clause suspensive

Conçues pour permettre l’annulation du compromis de vente dans le cas où un événement imprévu ou contraire empêche sa réalisation, les clauses suspensives du compromis de vente sont libres et variées suivant la situation.

Il peut faire état d’un refus de financement par les banques, du droit de préemption par la mairie ou le locataire du bien, l’apparition de servitude…

Pour être dénoncée être, la clause suspensive doit avoir été rédigée dans le compromis de vente.

Biensûr, certaines clauses sont obligatoires et ne changent pas. La première étant l’obtention du prêt.

Créés pour protéger les demandeurs de crédit et les libérer de leurs obligations s’ils n’arrivent pas à obtenir le financement souhaité.

Existe aussi le cas où la mairie dispose d’un droit de préemption, ou encore, si le bien est occupé par un locataire. Ceux-ci sont prioritaire sur l’achat.

Dans ce cas, le compromis de vente est annulé, substitué par un nouvel avant-contrat négocié aux mêmes conditions.

D’autres clauses suspensives peuvent être ajoutées : absence de servitude sur le bien, réalisation d’une vente immobilière préalable par l’acquéreur, etc…

Le non-réalisation d’une seule de ces clauses suspensives, suffit à faire annuler un compromis de vente. C’est au notaire de vérifier la validité des clauses.

L’annulation du compromis de vente pour sinistre

Plus rare, la validité du compromis de vente peut se trouver annulé si un sinistre intervient entre sa signature et celle de l’acte de vente !

En effet, si le logement convoité, est endommagé jusqu’à devenir « impropre à sa destination », l’avant-contrat est obligatoirement remis en cause.

Toutefois, cette clause doit être mentionnée dans le contrat du compromis de vente pour être activée, précisant les alternatives possibles. Dans ce cas, très rare, l’acquéreur a alors le choix entre poursuivre la vente, ou renoncer à ses engagements sans aucunes pénalités.

L’annulation pour carence

Si l’une des deux parties omet de se présenter à la convocation du notaire pour signer l’acte de vente, il s’agit d’une carence.

Dans ce cas, et malgré que l’autre partie, souvent l’acheteur, ne répond pas aux sollicitations préalables, présentez-vous tout de même devant le notaire à la date prévue.

Acte manifeste qu’il ne souhaite pas honorer ses engagements prit lors de la signature du compromis de vente.

L’absence du vendeur ou de l’acquéreur pour signer l’acte authentique, sera signalé. Le notaire devra alors rédiger un procès-verbal de carence  pour avoir une preuve légale.

En cas de carence, la partie lésée pourra obtenir un dédommagement, les conséquences sont donc assez lourdes.

Et pourtant, c’est une pratique utilisée pour mettre fin à la validité du compromis de vente.

Quelles indemnités pour le vendeur en cas d’annulation du compromis de vente ?

En cas d’annulation à la suite d’une rétractation de l’acheteur usant du délai légal, d’une clause suspensive ou d’un sinistre, aucune réparation n’est prévue.

Les deux parties sont libérées de leurs engagements, le contrat perd alors toute validité légale. Si un dépôt de garantie a été versé, il doit être restitué à l’acheteur.

Egalement, les frais d’agence ne peuvent pas être facturés, et le vendeur ne peut recevoir aucune contrepartie pour l’immobilisation de son bien. Aucune réparation n’est possible !

A l’inverse, une réparation est envisageable pour le vendeur, si le compromis de vente se conclut par une carence de l’acquéreur.

Encadrée si l’avant-contrat comporte une clause de dédit, ou clause pénale. Dans ce cas, une certaine somme sera versée à la partie lésée.

Cette somme librement fixée, est généralement comprise entre 5% et 10% du montant final du bien. Elle est alimentée par le dépôt de garantie, elle sera encaissée par le vendeur en cas désistement de l’acheteur.

Toutefois, si aucunes clause pénale, ni dépôt de garantie, n’est prévu dans le compromis de vente, le vendeur peut intenter une action en justice.

Souvent dans le but de forcer l’exécution de la vente, cette procédure a certaines des limites.  En effet, la procédure est laborieuse, de plus si l’acquéreur est en incapacité de payer, elle débouchera systématiquement sur une impasse.

Sans oublier que le bien se retrouve immobilisé jusqu’à la résolution du litige.

De ce fait, la majorité des vendeurs préfèrent se contenter de demander des dommages et intérêts, pour un montant situé autour de 5% à 10% du prix du bien.

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