Promesse unilatérale d’achat : ce qu’il faut savoir avant de signer
Très rarement utilisé, la promesse unilatérale d’achat (ou PUA), fait également partie des avant-contrats de vente immobilière. Celui-ci, engage exclusivement le potentiel acquéreur d’un logement. Fixant un délai pendant lequel le vendeur peut « lever son option » et accepter de vendre, respectant les conditions prévues au contrat.
Comment fonctionne t’il ? Que devient l’indemnité d’immobilisation ? Quel est le délai de rétractation.
La promesse unilatérale d’achat présente finalement peu d’avantages pour les deux parties.
Nous vous présentons dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur cet avant-contrat très rare.
Promesse unilatérale d’achat (PUA) : définition
A l’inverse de la promesse unilatérale de vente, la promesse unilatérale d’achat (ou PUA) engage uniquement l’acheteur potentiel d’un bien immobilier.
Effectivement, prenant la forme d’un contrat détaillant tous les contours de la vente, l’acquéreur présente une offre formalisée au vendeur.
Les deux parties sont ensuite liées de façon inégale, le promettant ou acheteur ayant un plus grand nombre d’obligations que le bénéficiaire ou vendeur.
Il ne faut pas confondre la promesse unilatérale d’achat avec l’offre d’achat !
En effet, l’offre d’achat se fait par simple déclaration d’intention écrit ou oral, légalement, elle a beaucoup moins d’implications. Et n’est pas considérée comme un avant-contrat.
En tout état de cause, suite à la signature de la PUA, le vendeur ne peut être qu’assuré du sérieux des intentions de l’acheteur. Dès lors, il dispose d’un délai de réflexion qui est fixé par le contrat. Pendant cette période, il peut « lever son option » de vente. Dans ce cas, la vente sera réalisée suivant les conditions prévues à l’avant-contrat.
Pourquoi avoir recours à une PUA ?
Comme expliqué plus haut, la promesse unilatérale d’achat est un avant-contrat utilisé dans de très rares cas de vente de logement entre particuliers. Placé loin derrière le compromis de vente, présentant beaucoup plus de garanties pour les deux parties.
Il peut toutefois être utilisé par acheteur ayant eu un réel coup de cœur pour un logement dont le vendeur hésite encore à vendre. Mais encore, s’il pense pouvoir obtenir de meilleures conditions en verrouillant son intention d’acheter.
Le vendeur reste libre de lever son option de vente ou de négocier avec d’autres acquéreurs potentiels.
Par contre, l’acheteur, lui, est bloqué. Il doit attendre la décision du vendeur. Tant que le délai court, il ne doit pas traiter avec d’autres vendeurs. Si le bénéficiaire de la promesse d’achat accepte les conditions et décide de lever son option, il est alors obligé d’acheter !
L’indemnité d’immobilisation
Étant donné que la promesse unilatérale d’achat n’engage que la responsabilité de l’acheteur, elle ne comporte pas d’indemnité d’immobilisation. Le vendeur n’est pas obligé d’immobiliser son bien, même s’il a signé la PUA.
Le délai de rétractation de la promesse unilatérale d’achat
Un délai de rétractation obligatoire s’applique à tous les contrats sans exception, même à la promesse unilatérale d’achat.
Ce délai est décompté dès le lendemain de la signature du contrat par les deux parties, ou au plus tard, à compter de la réception du contrat signé et daté par le promettant. Depuis 2015, et la loi Macron,il est fixé à 10 jours.
Pendant ce délai de rétractation, le futur acheteur peut se retirer de ses obligations, sans avoir à fournir de motif et sans avoir à activer une des clauses suspensives. La rétractation rend automatiquement caduque la PUA, sans pénalité.
L’acheteur peut alors immédiatement entamer de nouvelles négociations avec d’autres vendeurs.
Si il souhaite exercer son droit de rétractation, le promettant doit notifier sa décision par courrier recommandé avec accusé de réception, à l’adresse du bénéficiaire ou de son intermédiaire, notaire ou agent.
Que se passe-t-il en cas de rupture de la promesse d’achat ?
L’intention d’acheter est manifeste et irréversible jusqu’à la date-butoir mentionnée au contrat, dès lors que le délai de rétractation est écoulé.
Comme il s’y est engagé, le promettant est obligé d’acheter le logement, dans le cas où le vendeur décide de lever son option de vente.
C’est alors le notaire qui vérifie la bonne réalisation des clauses suspensives, assorties à la promesse d’achat.
Celles-ci peuvent concerner l’obtention d’un emprunt, l’absence de servitudes ou de préemption.
Si elles n’ont pas été effectuées, la promesse de vente est alors annulée. Dans le cas contraire, rien ne s’oppose à la vente.
Une fois les délais de rétractation passés, si le promettant refuse finalement d’acquérir le bien, le bénéficiaire a la possibilité de se tourner vers les tribunaux pour faire valoir ses droits.
Dans ce cas là, il existe deux types de résolutions possibles, soit le paiement de dommages et intérêts, soit l’exécution forcée de la vente.
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