Promesse de vente ou compromis : que choisir pour vendre son logement ?
Une fois un accord trouvé entre le vendeur et l’acheteur, le moment est venu de signer l’avant-contrat.
Mais que choisir ? compromis ou promesse de vente ?
Dans cet article, Arnaud Immo vous propose de découvrir les différences entre ces deux avant-contrats pour vous aider dans votre choix.
Délais, clauses, indemnités et possibilités de rompre ses engagements, choisissez la formule qui convient au mieux pour votre transaction.
Compromis ou promesse de vente : à quoi sert cet avant-contrat ?
Tous deux signés quelques mois avant l’acte de vente notarié et définitif, la promesse ou le compromis de vente sont des avant-contrats de transaction immobilière.
A savoir que seul l‘acte de vente notarié signifie la finalisation de la vente et la remise des clés.
Une fois les négociations entérinées, les deux parties en tout point d’accord sur les détails de la transaction, il faudra procéder à la signature d’un avant-contrat.
Ces deux avant-contrats, détaille tous les contours de la vente.
Y seront mentionnés, les conditions suspensives, les frais annexes et leur répartition, les clauses diverses, l’acompte ou l’indemnité d’immobilisation, en supplément du prix de vente.
Délai de validité
Généralement d’une durée de validité de 3 mois, elle peut être de 70 jours au minimum
La durée de validité, couvre le délai nécessaire pour que l’acheteur puisse valider son prêt auprès des banques, que le notaire vérifie l’intégralité des clauses suspensives, et qu’il réunisse les pièces légales.
C’est lorsque tout est prêt, le notaire convoque les deux parties pour la signature de l’acte de vente définitif.
Dans le compromis de vente, on intègre le plus souvent, une date-butoir pour la signature de l’acte de vente.
Par contre, dans lors d’une promesse de vente, la date de fin de validité signifie l’échéance à laquelle, au plus tard, l’acheteur doit décider de lever son option d’achat.
Généralement, dans les deux cas, les délais entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente sont similaires.
Etape cruciale dans toute transaction immobilière, l’avant-contrat doit être bien préparer. Commençons par faire un choix entre compromis ou promesse de vente.
Une troisième formule en terme d’avant-contrat de vente immobilière existe, il s’agit de la promesse unilatérale d’achat. Néanmoins, très rare entre particuliers, nous n’en parlerons pas dans cet article. Toutefois, nous lui avons consacré un article que vous pouvez consulter ici
Quelles sont les différences entre promesse et compromis de vente ?
Le compromis de vente
Le compromis de vente est un contrat engageant les deux parties de façon symétrique.
Sauf rétractation légale ou conditions suspensives, le vendeur et l’acquéreur s’assurent de la réalisation de la transaction.
On le retrouve aussi sous le nom de « promesse synallagmatique de vente » ou PSV.
Lors de la signature du du compromis de vente, l’acquéreur verse un acompte de 5% à 10% du prix du bien, garantissant ainsi son sérieux.
Versé sur un compte séquestre, le plus souvent celui du notaire, il est préférable de l’encaisser une fois le délai de rétractation passé, afin d’éviter les complications en cas d’annulation de la vente.
La loi dit qu’un compromis de vente « vaut vente ».
Dans le cas ou l’une des deux parties souhaite revenir sur ses engagements, l’autre partie peut faire valoir ses droits. La vente peut alors être exécutée par voie de justice, la partie lésé peut demander des dommages et intérêts ou encore l’acompte peut être conservé.
Toutefois, certaines clauses juridiques permettent l’annulation du compromis de vente sans pénalité.
Dans le cas de la non-réalisation des conditions suspensives ou en cas de rétractation légale de l’acquéreur.
A savoir que les mêmes clauses s’appliquent aussi à la promesse de vente.
La promesse unilatérale de vente
Comme son nom l’indique, la promesse unilatérale de vente (ou PUV) est, un engagement asymétrique.
En choisissant cette option, le vendeur s’engage à réserver l’exclusivité de la vente à un seul acheteur, dans un délai donné. S’il le souhaite, ce dernier peut, lever l’option d’achat et faire l’acquisition du bien aux conditions prévues à la promesse de vente.
Malgré les apparences, la promesse unilatérale de vente n’est pas si déséquilibrée qu’elle le semble.
Généralement accompagné du versement d’une indemnité d’immobilisation qui peut atteindre jusqu’à 10% du prix de vente.
En cas de désistement de l’acquéreur, l’indemnité d’immobilisation sera conservée par le vendeur.
C’est ainsi que l’on retrouve les similitudes entre la promesse et le compromis de vente.
De la même manière que nous les retrouvons dans le compromis, la promesse de vente est assortie de clauses suspensives et d’un délai de rétractation.
Néanmoins, la promesse de vente à l’obligation d’être enregistrée chez un notaire à l’inverse du compromis. Le tarif d’enregistrement est d’environ 125 €.
Compromis de vente, le choix préféré pour sécuriser la vente
Hormis une remise en vente du bien plus rapide si l’avant-contrat est rompu par l’acquéreur, il y a très peu d’avantage particulier à opter pour la promesse de vente.
Vous l’aurez compris, la meilleure option pour les vendeurs est le compromis de vente. Il offre en effet, une plus grande sécurité pour la transaction.
Se rapprochant très fortement de l’acte de vente, une fois le compromis signé, vous aurez l’assurance que la transaction est bien engagée !
Elle ne pourra être annulée sauf en cas de rétractation de l’acheteur dans un délai de 10 jours, ou en cas de non-réalisation des clauses suspensives. Refus de financement bancaire, préemption par la mairie, apparition de servitudes, etc…
Dans quels cas préférer une promesse de vente ?
Toutefois utilisée dans certains cas, la promesse unilatérale de vente répond à un besoin de souplesse pour l’acheteur. celui-ci peut l’imposer s’il est en position de force.
Dans ce cas, le vendeur aura tout intérêt à l’assortir d’une indemnité d’immobilisation suffisamment élevée, de 5% à 10% du prix du bien.
Le versement de cette indemnité évite un désistement de dernière minute pouvant être préjudiciable pour le vendeur.
Promesse ou compromis de vente : le délai de rétractation
S’appliquant à l’identique dans l’un ou l’autre des avant-contrats. Le délai de rétractation n’est donc pas un critère de distinction entre compromis et promesse de vente !
Dans ces deux cas, comment fonctionne le délai de rétractation ?
Le délai de rétractation permet à l’acheteur de pouvoir revenir sur sa décision pendant un délai de 10 jours.
Le contrat sera alors annulé sans pénalité. L’acompte ou l’indemnité d’immobilisation qui a été versé(e), sera rendu(e).
Veillez à bien réfléchir avant de signer, car seul l’acquéreur possède un délai de rétractation. Alors prenez-garde !
Compromis ou promesse de vente : les modèles-types
Afin de garantir la teneur légale des formulations, l’inclusion de toutes les clauses suspensives, le meilleur choix est de faire rédiger l’avant-contrat de vente par un professionnel de l’immobilier, au mieux par un notaire.
Ce qu’ils doivent contenir
L’avant-contrat, qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse de vente, doit inclure des éléments obligatoires :
- Désignation des parties (acquéreur et vendeur)
- Désignation du bien
- Mentions légales
- Situation hypothécaire et locative
- Servitudes ou absence de servitudes
- Date de fin de validité de l’avant-contrat
- Prix du bien
- Frais annexes (frais d’agence et droits de mutation)
- Plan de financement
- Cause suspensive d’obtention du prêt (ou renoncement à cette clause obligatoire si achat en fonds propres)
- Autres conditions suspensives (préemption, servitudes, etc…)
- Droit de rétractation
- Annexes (diagnostics techniques, documents de copropriété…)
Télécharger son modèle de compromis ou de promesse de vente sur Arnaud Immo
Dès lors que vous aurez fait votre choix entre le compromis de vente ou la promesse de vente, vous avez la possibilité de rédiger votre avant-contrat en utilisant un de nos modèles disponibles sur Arnaud Immo. Ils vous serviront de base et vous pourrez y ajouter toutes vos modifications et clauses additionnelles nécessaires.
Vous pouvez les télécharger ci-dessous :
Besoin de conseils ?
Que vous souhaitiez mettre votre bien en vente ou que vous soyez à la recherche de votre futur logement, n’hésitez pas à faire appel à nos experts.
Arnaud Immo est une agence immobilière nouvelle génération, qui propose les mêmes services qu’une agence classique avec des frais d’agence à taux fixe record de 1.99%.
Pourquoi payer plus cher pour une qualité de service équivalente ?
