Promesse de vente entre particuliers

La signature de la promesse de vente est très réglementée. Selon l’article 1589-2 du Code civil, elle peut prendre deux formes :

• promesse de vente par acte authentique : elle est signée devant notaire
• promesse de vente par acte sous seing privé : la promesse de vente se fait entre le vendeur et l’acquéreur, et éventuellement un agent immobilier.

Si vous souhaitez vous passer de l’aide d’un notaire, et que votre choix se porte sur la signature d’un acte sous seing privé, il faudra alors prendre toutes les précautions.

Effectivement, la promesse de vente est un contrat complexe qui doit être rédigé avec la plus grande attention.

Il selle définitivement les engagements des deux parties.

Vous avez choisi de vous passer de l’appui d’un notaire ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises en cas de promesse de vente signée entre particuliers.

Comment fonctionne la promesse de vente entre particuliers ?

La promesse de vente intervient dès lors que les négociations sont terminées, et que l’acheteur et le vendeur ont trouvé un accord sur le prix du bien immobilier.

Il est alors temps de concrétiser cet accord par la rédaction et la signature d’un contrat appelé « promesse unilatérale de vente ».

Cette promesse définit tous les détails de la vente. Prix du bien, frais annexes, dates-butoirs, clauses suspensives, indemnité d’immobilisation, mentions légales.

Cette étape est l’une des plus importantes pour le bon déroulement de votre transaction.

Pourquoi faire le choix d’une promesse de vente entre particuliers ?

Comme indiqué plus haut dans cet article, il existe deux formes pour la signature d’une promesse de vente.

Dans cet article, nous allons vous détailler les particularités de la signature d’une promesse de vente entre particuliers, par acte sous seing privé.

La promesse de vente entre particuliers est un acte sous seing privé. Elle est rédigée et signée directement par le vendeur et l’acheteur, sans l’intervention d’un notaire. Cet acte doit respecter bon nombre de clauses et mentions.

Légalement sa valeur est similaire à l’acte notarié, si l’ensemble de ces conditions est respecté.

Toutefois, il est possible de solliciter un agent immobilier pour la signature de la promesse de vente entre particuliers. Il pourra mettre à votre disposition un modèle-type et sera vous garantir sa validité sur le plan légal.

En choisissant la signature de la promesse de vente entre particuliers, vous bénéficierez d’un processus assoupli et plus rapide. Évitant ainsi les délais d’attente, souvent très longs pour obtenir un rendez-vous chez le notaire.

En effet, sous seing privé, la promesse de vente sera signée à la date qui conviendra aux deux parties, dans le lieu de votre choix.

L’acte signé entre particuliers est également moins cher.

Seuls, les frais d’enregistrement de l’acte seront à prendre en charge.

Néanmoins, si vous faites appel à l’aide d’un agent immobilier, vous aurez à régler ses honoraires.

Quand faire enregistrer une promesse de vente sous seing privé ?

Bien que la promesse de vente soit signée entre particuliers, elle doit toujours faire l’objet d’un enregistrement auprès des services fiscaux.

L’enregistrement intervient dans un délai de 10 jours suivant la réception de l’acte par le bénéficiaire, en mains propres ou par courrier recommandé avec accusé de réception.

Passé ce délai de 10 jours, si la promesse de vente n’est pas enregistrée auprès des services fiscaux, elle est considérée comme nulle et sans effet.

Combien coûte l’enregistrement de la promesse de vente ?

L’enregistrement d’une promesse de vente signée entre particuliers peut être par l’une ou l’autre des parties auprès du Trésor Public de son domicile.

Le tarif d’enregistrement de l’acte est un montant forfaitaire. Il est fixé à 125 €, peu importe le montant de la transaction.

Que doit contenir une promesse de vente entre particuliers ?

La loi n’impose aucune règle pour la rédaction des actes sous seing privé.

Ceci-dit , la promesse de vente entre particuliers est, un acte unilatéral sous seing privé, rédigé et signé directement par le vendeur et l’acheteur, sans l’intervention d’un notaire. Cet acte doit respecter bon nombre de clauses et mentions.

• identité des parties et coordonnées
• adresse, description, superficie du bien immobilier objet de la vente
• origine de propriété du bien
• état des hypothèques et servitudes grévant le bien s’il y a lieu
• prix de vente du bien immobilier et modalités de financement
• montant et modalités de paiement des honoraires du notaire ou de l’agent immobilier chargé de la vente s’il y a lieu
• conditions suspensives de vente s’il y en a
• durée de validité de la promesse de vente
• date limite de la signature de la vente définitive
• délai de livraison s’il y a lieu
• en pièce jointe : dossier de diagnostics techniques immobiliers.

Pour vous aider, Arnaud Immo a mis à votre disposition ci-dessous, un modèle-type de promesse de vente.

Quels sont les points de vigilance à avoir ?

Lorsque l’on fait appel à un notaire, les intérêts des deux parties sont protégés.

Certaines clauses sont tendancieuses et doivent être rédigées après négociations avec la plus grande prudence !

Soyez très attentif ! Car sans l’appui d’un notaire de nombreux points peuvent devenir litigieux.

L’indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation est l’un des points les plus sensibles lors des négociations entre le vendeur et l’acheteur. Il s’agit d’une somme versée par l’acheteur nommé le bénéficiaire, au vendeur appelé ici le promettant.

Cette somme doit être versée au moment de la signature, ou au plus tard à l’expiration du délai de rétractation.

Très importante, c’est elle qui garantit le sérieux de l’acquéreur et compense le préjudice subi par le vendeur en cas d’annulation de la vente.

L’indemnité d’immobilisation est conservée par le promettant dans les cas où le bénéficiaire refuserait de lever son option d’achat.

Il faut toutefois savoir que son montant est fixé librement ! D’où, l’extrême vigilance de cette partie de la promesse de vente !

Son montant peut être minime, tout comme il peut atteindre son montant plafonné à 10% du prix du bien.

En place de vendeur, veillez à ce que cette indemnité soit d’un montant suffisamment dissuasif pour vous garantir le réel intéressement de l’acquéreur par l’achat.

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives peuvent servir à faire annuler la vente en cas de non-réalisation. Concernant des événements indépendants de la volonté des deux parties, elles protègent l’acheteur et lui évitent de se retrouver coincé avec un bien qu’il ne peut plus acheter.

Dans toute promesse de vente entre particuliers, il est important d’ajouter toutes les clauses suspensives qui peuvent être nécessaires au contrat. Les clauses suspensives les plus utilisées sont :

• obtention du prêt
• absence de préemption et de servitude
• réalisation d’une vente préalable

Afin d’éviter toutes déconvenues, n’hésitez pas à consulter un spécialiste en droit immobilier qui vous indiquera toutes les clauses suspensives nécessaires à ajouter.

Les annexes à la promesse de vente

N’omettez pas d’ajouter l’ensemble des annexes obligatoires à la promesse de vente !

En cas d’oubli, la validité du contrat pourrait être remise en cause. Mais encore, le vendeur pourrait s’exposer à des poursuites pour vices cachés ou dol à l’issue de la vente immobilière, pouvant entraîner la nullité du contrat.

Le dossier de diagnostics techniques doit obligatoirement être joint à la promesse de vente.

L’ensemble des diagnostics à fournir dépend de la nature du bien, de son ancienneté mais également de sa situation géographique.

Dans le cas d’un acte authentique signé devant notaire, celui-ci vous remettra la liste des annexes obligatoires pour le bien concerné.

Il est donc du devoir du vendeur de s’assurer qu’aucune pièce ne manque au dossier, dans le cas d’un acte signé entre particuliers.

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Que vous souhaitiez mettre votre bien en vente ou que vous soyez à la recherche de votre futur logement, n’hésitez pas à faire appel à nos experts.

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