Signer une promesse de vente devant notaire : que faut il savoir ?
Le rôle du notaire dans la signature d’une promesse de vente, est d’offrir une garantie non négligeable et la bonne exécution de la transaction immobilière.
Faire le choix d’un acte authentique devant notaire vous assurera la protection des intérêts du vendeur, mais aussi de l’acheteur.
Dans cet article, nous vous donnerons des conseils pour bien choisir votre notaire et préparer la signature de la promesse de vente dans les meilleures conditions.
La promesse de vente : un avant-contrat primordial pour la vente !
La majorité des particuliers choisissent de signer leur promesse de vente devant un notaire.
En effet, la rédaction de cet avant-contrat à la fois complexe est extrêmement important. Prix du bien, frais annexes, délais, indemnité d’immobilisation, clauses suspensives.
Dès lors que les deux parties signent la promesse, tous les détails de la vente y sont mentionnés.
Effectivement, l’acte, nommé promesse de vente, est un avant-contrat qui anticipe toutes les clauses de l’acte de vente. C’est la première étape de la transaction immobilière qui lie l’acheteur et le vendeur.
Elle précède d’environ trois mois l’acte authentique de vente qui sera signé devant le notaire.
Signer une promesse de vente chez le notaire : est-ce obligatoire ?
Non, il existe deux alternatives pour signer une promesse de vente :
- Devant un notaire appelé « acte authentique »
- Entre particuliers appelé « acte sous seing privé », avec ou sans agent immobilier
Néanmoins, toutes les promesses de vente, qu’elles soient effectuées sous seing privé ou par acte authentique devant notaire, doivent être enregistrées auprès des services des impôts.
Cette obligation différencie la promesse et le compromis de vente. En effet, le compromis de vente est un contrat plus fermé ne nécessitant pas d’enregistrement fiscal.
A l’inverse, la promesse de vente , doit obligatoirement être enregistrée auprès des impôts dans un délai de 10 jours.
Selon l’article 1589-2 du Code civil, et en l’absence d’enregistrement dans ce délai, la promesse de vente est considérée comme nulle.
Qu’est-ce qu’un notaire ?
Le notaire est un officier ministériel, professionnel du droit. Sous le statut d’officier public, il reçoit ou rédige les actes authentiques, comme par exemple l’acte de vente d’un bien immobilier, mais encore la promesse de vente.
Habilité à les faire signer, il leur confère l’authenticité qui les rend incontestables.
Les notaires sont nommés par l’état. Ils exercent leurs fonctions, dans le cadre d’un office, sous le contrôle des magistrats du Parquet.
Le notaire s’établit en profession libérale dans une étude de notaire. Accompagné de clercs de notaire, ce sont eux qui ont en charge le travail de fond sur les dossiers, ils ont donc, un rôle primordial dans votre transaction. En effet, le notaire intervient plus généralement sur la partie protocolaire de la signature.
Les avantages de signer la promesse devant un notaire
Les notaires n’ont pas de spécialités, à l’inverse des avocats. Vous pouvez donc choisir le notaire qui se chargera de rédiger la promesse de vente et de la faire signer par les deux parties, comme bon vous semble.
Fort de leur expérience juridique et immobilière, faire le choix d’une signature devant notaire comporte de nombreux avantages tant pour le vendeur comme pour l’acheteur.
Sa vigilance sur les points les plus sensibles vous évitera de longues négociations parfois sources de litiges.
L’indemnité d’immobilisation
La promesse de vente est un avant-contrat, par lequel le vendeur d’un bien immobilier accorde, durant un temps déterminé, à un acheteur le droit d’acquérir ou non le bien.
Durant ce délai, le vendeur ne peut plus alors proposer son bien à la vente.
En contre-partie de cette exclusivité, il reçoit une somme d’argent pouvant atteindre jusqu’à 10% du prix total du bien.
Le versement de cette indemnité permet à l’acquéreur de garantir son sérieux et d’offrir une compensation au vendeur en cas de désistement.
Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?
En effet, tout pourrait être très simple, mais cette clause est l’une des plus litigieuses lors des négociations.
D’où l’intérêt de se faire assister par un notaire !
Il faut savoir que le montant de l’indemnité d’immobilisation peut être fixé à n’importe quelle valeur, au pourcentage ou au forfait, y compris à des sommes peu importantes. Toutefois, elle ne peut pas être supérieure à 10% du prix du bien. En dessous de cette somme, elle peut être fixée à n’importe quelle valeur, au pourcentage ou au forfait, y compris à des sommes très faibles.
Dans certains cas, les acheteurs demandent un report du versement de cette indemnité, notamment s’ils disposent de peu de fonds propres. Ce report peut aller jusqu’à 10 jours, fin du délai de rétractation.
En règle générale, c’est le notaire qui reçoit l’indemnité d’immobilisation au moment de la signature de la promesse de vente, en votre nom.
La somme reste bloquée sous séquestre jusqu’au moment de la réalisation de la vente.
Le notaire s’assure que l’indemnité d’immobilisation est fixée à un montant suffisamment élevé pour protéger les intérêts du vendeur. Et par la même occasion, vous évitera de bien mauvaises surprises.
La bonne marche de la transaction (ou la résolution des litiges)
Garants de la loi, le notaire et ses clercs, représentent la meilleure garantie pour les intérêts du vendeur et de l’acquéreur, veillant ainsi à la bonne exécution des termes prévus au contrat.
En cas de litige, et notamment si l’acheteur refuse d’honorer ses engagements, le notaire aura un rôle d’arbitrage. Il fera en sorte que vous trouviez un terrain d’entente pour sortir au plus vite de cette situation.
Combien coûte une promesse de vente chez un notaire ?
Les honoraires de notaires sont libres. Les tarifs de rédaction de la promesse de vente sont donc variables d’une étude à l’autre. Atteignant généralement plusieurs centaines d’euros.
Le paiement de ces frais est généralement à la charge de l’acquéreur. Cela dit, en cas de rétractation légale, soit dans un délai maximum de 10 jours après la signature, toutes les sommes investies devront lui être restituées sous 21 jours.
Comment choisir son notaire ?
Il est coutume que le vendeur choisisse son notaire.
Néanmoins, si l’acquéreur à son propre notaire et s’il souhaite impérativement l’impliquer sur la transaction, il en a le droit.
Dans ce cas-là, les actes seront reçus collégialement par les deux notaires en même temps. De même que les frais d’acquisition seront divisés à parts égales.
Vous n’avez jamais eu affaire à un notaire ? Comment en trouver un ?
Pour cela, n’hésitez pas à vous faire conseiller par vos proches, mais encore par des professionnels de l’immobilier. N’hésitez pas à demander des références aux agents immobiliers ou à des négociateurs, par exemple. Ils seront vous aiguiller vers une étude de notaire spécialisée dans la branche des transactions immobilières entre particuliers.
Avant de vous jeter sur la première étude de notaire et de signer une promesse de vente chez eux, prenez en considération les critères de confiance et de transparence. Le premier contact et le facteur humain devront jouer dans votre choix.
Il n’est pas rare de rencontrer des propriétaires qui s’accordent les services d’un notaire et restent fidèles à cette même étude tout au long de leur vie. En effet, ce que l’on appelle alors un « notaire de famille ». Celui-ci deviendra l’ambassadeur de votre transaction et sera représenter au mieux vos intérêts.
A l‘inverse, si vous n’êtes pas en confiance ou à l’aise avec votre notaire, n’hésitez pas à en changer ! Les honoraires qu’ils pratiquent sont sensiblement identiques d’une étude à l’autre.
Où choisir son notaire ?
Hormis pour l’ Alsace et la Moselle, pour qui le droit immobilier est différent du reste de la France, les notaires ont un droit d’action dans toute la France. Il est donc possible de solliciter le notaire de votre choix dans la commune de votre choix.
Pour les transactions dans les régions de l’Alsace et de la Moselle, il sera par contre préférable de faire appel à un notaire local.
Comment se déroule une signature de promesse de vente devant notaire ?
Ca y est ! Vous avez choisi le notaire pour signer la promesse de vente. Préparez-vous à prendre rendez-vous.
Il faut compter de 8 à 10 jours pour signer la promesse de vente chez le notaire, dès lorsque le vendeur et l’acquéreur sont d’accord sur l’ensemble des clauses. Pendant ce délai les clercs rédigerons les documents, et préparerons le rendez-vous.
La signature de la promesse de vente chez un notaire est réalisée en présence de toutes les parties.
Toutefois, en cas d’indisponibilité de dernière minute d’une des parties, il est possible de se faire représenter par procuration.
La procuration peut être donner à un des clercs qui signe alors à la place de la partie absente. Toutefois, cette option reste à envisager uniquement en cas de confiance totale.
Il est également possible de mandater un proche pour signer à sa place.
Au moment de la signature, le notaire procède à la lecture de la promesse de vente devant les deux parties. Les documents sont ensuite paraphés à chaque bas de page.
N’hésitez pas à poser des questions si un élément ne vous semble pas clair, ou si vous souhaitez modifier une clause.
N’oubliez pas que la promesse de vente est un engagement fort, le vendeur n’a pas de droit de rétractation. Réfléchissez bien avant de signer !
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