Quels sont les avantages et inconvénients du prêt « in fine » en comparaison au prêt immobilier amortissable ?
Le prêt « in fine », tout comme le prêt amortissable comportent de nombreux avantages.
Le choix du produit doit cependant s’adapter à vos besoins financiers et à votre profil.
En France, toutefois, les banques préféreront généralement que leurs clients optent pour des prêts amortissables.
Découvrons pourquoi, dans cet article …
Définition rapide du prêt « in fine » et du prêt « amortissable »
Les prêts amortissables fonctionnent ainsi :
Votre mensualité se constitue d’intérêts et de capital jusqu’à la fin de la durée de l’emprunt. En général de 15 à 25 ans.
Cela signifie ainsi, que votre capital emprunté diminue chaque mois jusqu’à ce qu’il soit compensé si vous maintenez vos versements mensuels.
Par contre, le prêt in fine, lui, consiste uniquement à ne payer que les intérêts et à rembourser la totalité du capital à la fin de la durée. Généralement au bout de 5 à 15 ans.
Cependant, en France, les taux sont plus communément fixés pour toute la durée du prêt.
Le prêt in fine est une question de flexibilité
Dans ce domaine, les prêts in fine présentent un énorme avantage en termes de flexibilité de trésorerie.
Les mensualités sont moins élevées, ce qui vous donne ainsi, un flux de trésorerie positif lors de la location de votre propriété ou tout simplement moins de charges financières à supporter.
C’est certainement la meilleure solution lorsque les dépenses mensuelles ou le solde de trésorerie sont vraiment l’élément important pour vous.
Cependant, si vous voulez la tranquillité d’esprit, l’avantage de l’emprunt immobilier amortissable est que votre dette se voit réduite au fil du temps.
Payable le plus souvent par mensualités, votre dette sera apurée à la fin du terme sans avoir à utiliser vos propres économies.
Qu’en est-il des coûts ?
Si l’on regarde l’ensemble de l’opération dans sa durée, il faut prendre en compte les possibilités d’optimisation fiscale.
A savoir qu’il est souvent possible de déduire les intérêts des impôts.
Lorsque vous optez pour un prêt in fine uniquement, le capital est remboursé à la fin de la durée et les intérêts calculés sont basés sur l’ensemble du capital jusqu’à la fin de la durée.
Si vous choisissez un prêt amortissable, comme son nom l’indique, le capital est amortie mensuellement. Le montant des intérêts dus diminue également chaque mois.
Cela signifie que sur la même période, le montant des intérêts payés est plus élevé avec une prêt in fine, seulement.
D’un point de vue fiscal, comme le montant des intérêts lors d’un prêt in fine sont plus élevé, il devrait être possible d’obtenir un crédit d’impôts plus important chaque année.
Néanmoins, l’avantage fiscal n’est manifestement pas suffisant pour égaler les frais de remboursement.
Un autre point en faveur du prêt amortissable est l’ impôt foncier.
L’impôt foncier est censé être basé sur le capital que vous possédez.
Ainsi, le parlement a adopté une loi qui consiste à comptabiliser les achats par le biais de prêts in fine. Tout comme pour les prêts amortissables.
Cela signifie que vous amortissez toujours votre prêt aux yeux du fisc français.
Enfin, vous risqueriez de payer des impôts fonciers sans même réduire votre dette !
Le gagnant ici est donc, l’emprunt amortissable !!!
Choisir son prêt – Question d’accessibilité
Il n’est pas rare de voir des banques exiger du client qu’il possède d’autres actifs pour se protéger en cas de défaut de crédit.
Par exemple, vous devez démontrer que vous avez 75% du capital emprunté en actifs NET hors capitaux propres de votre résidence principale.
Il est important de savoir que le montant empruntable minimum pour un prêt in fine est de 200 000 €.
Cependant, les prêts amortissables nécessitent moins d’obligations.
En effet, il vous suffit de montrer que vous avez suffisamment d’économies pour payer le dépôt + les frais.
Le montant minimum de l’emprunt dans ce cas de figure, est de 100 000 €.
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