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Permis de construire ou déclaration de travaux
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Permis de construire ou déclaration de travaux ?

En règle générale, une autorisation formelle est nécessaire pour tous les nouveaux travaux de construction et pour les travaux sur les bâtiments existants, dès lors que ces travaux augmentent la surface extérieure ou créent de nouveaux niveaux de surface.

L’autorisation est également requise pour certaines modifications et changements d’utilisation.

L’autorisation peut nécessiter la présentation d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration de travaux.

Dans cet article, Arnaud Immo vous aide a définir les démarches à effectuer dans le cas d’une construction ou d’une extension de votre maison.

Distinction entre permis de construire et déclaration de travaux

Une demande de permis de construire est appelée « demande de permis de construire ».

La demande de déclaration de travaux est appelée « demande de déclaration préalable ».

Le tableau présenté plus bas, résume les distinctions de base entre le permis de construire et la déclaration préalable pour les nouvelles constructions et les extensions.

Comme on peut le voir, il existe une plus grande liberté de construire une extension à une propriété existante que pour une nouvelle construction séparée.

Un droit qui a été renforcé depuis 2018 par la loi Elan, qui permet la construction d’annexes à des logements existants, sous réserve de demander un consentement administratif.

Qu’est-ce qu’un Plan local ?

La définition d’un « plan local » exclut les cartes communales, qui sont les plans généralement utilisés dans les zones rurales.

Cela signifie donc que dans la plupart des zones rurales, toute extension supérieure à 20 m² nécessite un permis de construire.

A moins qu’un plan local officiel, soit le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU), ne soit en place.

Pour cela, vous devrez vous renseigner auprès de votre municipalité.

Construire en Zone de conservation

Il existe des règles et des procédures particulières régissant les travaux de construction dans une zone de conservation, sur un bâtiment classé ou à moins de 500 mètres d’un bâtiment classé.
Dans tous ces cas, vous devez consulter votre mairie ou votre préfecture locale, car il existe peu ou pas de dérogations.

Dans la pratique, qu’il s’agisse d’une demande d’urbanisme ou d’une déclaration de travaux, il reste encore pas mal de documents à soumettre à l’autorité d’urbanisme.

Les seuils utilisés dans le tableau sont ceux relatifs à la surface de plancher habitable de l’immeuble.

Nous pourrions consacrer toute une section à l’explication de ce terme, mais en résumé, il est défini comme suit dans le droit français

La surface de plancher totale fermée et couverte du bâtiment, ayant une hauteur minimale de 1,80 m, calculée à partir des murs intérieurs du bâtiment.

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Demande de permis de construire ou déclaration de travaux ?

Comment si retrouver entre toutes ses règles ?

Voici un récapitulatif simplifié pour savoir quelles sont les démarches à effectuer dans chaque cas.

Généralités :

  • Nouvelle construction ou extension surface totale < = 5m² Aucune autorisation requise
  • Nouvelle construction ou extension de la surface totale > 150m² aux services d’urbanisme

Zones urbaines  :

  • Extension < = 40m² Déclaration des travaux
  • Extension > 40m² Demande aux services d’urbanisme
  • Nouveau bâtiment < = 20m² Déclaration de travaux
  • Nouveau bâtiment > 20m² Demande de permis de construire

Zones rurales

  • Nouveau bâtiment < = 20m² Déclaration de travaux
  • Nouveau bâtiment > 20m² Demande de permis de construire
  • Extension < = 20m² Déclaration des travaux
  • Extension > 20m² Demande aux services d’urbanisme

Lorsqu’une parcelle de terrain est divisée pour y construire une ou plusieurs nouvelles habitations, une discussion avec les services d’urbanisme sera nécessaire car des règles particulières s’appliquent.

Ces règles ont été rendues plus claires avec les modifications apportées aux règlements d’urbanisme en mars 2012, mais la question nécessite toujours une discussion avec les planificateurs.

Si vous vivez dans un lotissement, le cahier des charges s’appliquera également.
Vous devez tenir compte de ces règles dans votre demande d’urbanisme.

Lors de l’élaboration d’un plan local, les services d’urbanisme doivent également tenir compte de ces règles de lotissement, mais ils n’y sont pas obligé.
Ainsi, il est possible qu’une personne reçoive une autorisation pour un projet contraire au cahier des charges.
Dans ce cas, le syndic et/ou les co-propriétaires peuvent engager une action en justice pour violation des règles.

Il existe des règles particulières pour les bâtiments agricoles et commerciaux et industriels que nous n’abordons pas ici.

Que se passe t’il si je ne fais pas de demande de Permis de construire ou déclaration de travaux ?

Le fait d’entreprendre des travaux nécessitant un permis de construire sans avoir obtenu un accord préalable constitue une infraction pénale.

La sanction est une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 euros et deux ans de prison.

Depuis 2020, les maires locaux sont également habilités à imposer des amendes pouvant aller jusqu’à 500 euros par jour pour des travaux de construction non autorisés.

Dans la pratique, ces sanctions maximales sont rarement appliquées et les autorités vous demanderont presque toujours de régulariser la situation par une simple demande de permis de construire.

Cependant, nous vous recommandons de ne pas prendre ce risque !

Bien que vous puissiez vivre dans un  » havre de paix  » et penser que vous pouvez vous en sortir, ce sont généralement les voisins qui alertent les autorités et qui peuvent également intenter une action civile en dommages et intérêts.

En outre, tous les deux ou trois ans, les fonctionnaires du fisc rencontrent les membres du conseil municipal pour discuter de tout développement qui a pu avoir lieu dans la zone et qui ne leur a pas été signalé !

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Que vous souhaitiez mettre votre bien commercial en vente ou que vous soyez à la recherche d’un futur investissement. N’hésitez pas à faire appel à nos experts !

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