Superficie Loi Carrez : tout ce qu’il faut savoir en cas de vente immobilière
La loi Carrez est utilisée uniquement dans le cas d’une vente d’un logement en copropriété.
Cette loi oblige le propriétaire à informer l’acheteur sur la surface privative habitable. On retient alors la superficie Loi Carrez pour réaliser la prise de mesure.
Celle-ci répond à un métrage très précis, qui peut être réalisé aussi bien par un diagnostiqueur-géomètre que par le propriétaire lui-même.
Dans cet article, Arnaud Immo vous dit tout ce qu’il faut savoir sur la Loi Carrez, son calcul, son utilité en plus encore !
Qu’est-ce que la mesure de superficie en Loi Carrez ?
La loi no 96-1107 du 18 décembre 1996, améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez est une loi imposant au vendeur d’un bien situé en copropriété de mentionner la superficie privative de celui-ci dans tous les documents relatifs à la vente.
Elle ne s’applique pas dans le cas de l’achat sur plan, ni à l’achat de terrains à bâtir.
La superficie Loi Carrez est utilisée pour le calcule de la superficie privative habitable d’un logement en copropriété.
Il existe de nombreuses méthodes de mesure de la superficie d’un logement, chacune ayant une application légale précise : SHON, SHOB, loi Boutin, surface utile, surface pondérée… Chacune prend en compte ou exclut certains éléments, les murs et embrasures des portes, les annexes et dépendances, les jardins, etc…
Pour éviter toute divergence d’interprétation au détriment des acquéreurs, la Loi Carrez oblige les propriétaires à utiliser une méthode unique pour mesurer quelle superficie privative d’un logement peut être consacrée à l’habitation, mettant fin à de nombreuses confusions et litiges.
Quand s’applique la superficie Loi Carrez ?
La Loi Carrez s’applique à tous les logements en copropriété d’appartements, mais aussi de maisons en lotissements. Qu’il s’agisse d’un lot à but résidentielle, commerciale ou d’activité.
Elle ne s’applique pas dans le cas d’une maison individuelle, d’achat sur plan, ni à l’achat de terrains à bâtir.
Dans le cas de logements en VEFA, aussi appelée « vente sur plan »; une autre loi s’applique, qui oblige déjà le promoteur à annoncer une superficie réglementée.
Comment mesurer une superficie en Loi Carrez ?
Le calcul de la surface Loi Carrez peut être réalisée par un géomètre mais il est tout à fait possible que le propriétaire lui-même s’en charge.
Elle comprend l’ensemble des surfaces privatives propres à l’habitation d’au moins 1,80m de hauteur sous plafond.
Ce qui doit être pris en compte
La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Les placards encastrés dans une embrasure ainsi que les placards avec une marche ne sont pas comptabilisés.
Enfin, il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Ce qui ne doit pas être pris en compte
Le calcul de la superficie ne doit pas inclure les lots (ou fractions de lots) de copropriété de moins de 8 m2.
Toutefois, lorsqu’une vente réunit plusieurs lots de mois de 8 m2 jumelés, ils sont pris en compte.
Une superficie en Loi Carrez exclut toutes les pièces non privatives ou impropres à l’habitation. Les éléments suivants ne sont pas pris en compte :
- greniers non aménageables
- boxes et annexes
- places de parking et garages
- caves
- jardins
La loi ne prend en compte que les « locaux fermés en dur », ce qui exclut également les balcons ou les terrasses ouverts.
Le calcul de superficie en Loi Carrez ne doit pas être confondue avec celui de la surface habitable « Loi Boutin » dont il se rapproche beaucoup.
Plus stricte, la Loi Boutin exclut en plus, les remises, les vérandas ou tous autres volumes vitrés, qui à l’inverse, sont acceptés en Loi Carrez.
Qui peut réaliser une mesure de superficie en Loi Carrez ?
Le mesurage de la surface privative au sens de la loi Carrez peut être réalisé par un professionnel mais également par le vendeur.
En effet, bien que la réalisation du diagnostic de superficie en Loi Carrez par un professionnel n’est pas obligatoire, elle est vivement conseillé.
La mesure est particulièrement compliquée surtout en présence de pièces mansardée, ou seule la hauteur de plafond de 1,80m ou plus, est prise en compte.
Pour éviter tout litige, bon nombre de propriétaires font appel à un professionnel pour réaliser un diagnostic de superficie en copropriété. Son expertise est irremplaçable pour obtenir un métrage précis.
De plus, le professionnel engage sa responsabilité civile, ainsi en cas de litige, le propriétaire est couvert.
La marge d’erreur tolérée est de 5 %. Passé ce taux, si l’acquéreur s’en aperçoit, il peut alors, se retourner contre le vendeur et demander une indemnisation si l’erreur est en sa défaveur.
Tant que des travaux n’altèrent pas la superficie du logement, le diagnostic Loi Carrez a une validité illimitée !
Si vous faites appel à un géomètre-diagnostiqueur, il vous délivrera à la fin de sa visite, une « attestation de superficie privative Loi Carrez » à la validité illimitée dans le temps. Il prendra également le temps d’étudier attentivement les actes de propriété et le règlement de copropriété.
Que se passe-t-il en cas de litige ?
Dans le cas où un vendeur omet de mentionner la superficie Loi Carrez sur l’acte de vente, l’acquéreur est en droit de le faire annuler.
Pour cela il devra initier une action en nullité de l’acte de vente, il a un délai de un mois à compter de la signature du contrat de vente définitif.
Fait rassurant pour les vendeurs, il est peu probable qu’un notaire accepte un avant-contrat ou un acte de vente sans qu’il fasse mention de la superficie Loi Carrez.
Néanmoins, de nombreux litiges pour divergence de quelques mètres entre la surface mentionnée et la superficie réelle existent.
Comme mentionné plus haut, la loi autorise une marge d’erreur minimale au détriment de l’acquéreur.
Si il est avéré qu’elle est de plus de 5%, ce dernier peut exiger une révision du prix de vente. Il sera alors revu à la baisse, au prorata des m2 qui n’auraient pas dû être comptabilisés.
Le délai pour que l’acquéreur fasse valoir ses droits, est d’un an à compter de l’acte de vente.
Une révision du prix de vente de 5% équivaut souvent à quelques milliers ou dizaines de milliers d’euros, pour cette raison, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel !
Par contre, dans le cas d’une erreur de métrage Loi Carrez au bénéfice de l’acquéreur, il n’existe pas de possibilité pour le vendeur de faire réviser le prix.
Vente immobilière : quand réaliser un diagnostic de superficie en Loi Carrez ?
Etant donné que l’attestation de surface a une validité illimitée, le diagnostic Loi Carrez peut être effectué à n’importe quel moment.
Toutefois, l’attestation est nominative, et n’est pas transmissible au prochain propriétaire.
Dès lors qu’il y a changement de propriétaire, l’attestation peut servir au nouvel acquéreur afin d’utiliser la mesure de surface obtenue, mais celui-ci ne sera plus couvert par la responsabilité civile du géomètre en cas de litige !
Il est également conseillé de procéder à une nouvelle mesure de surface Loi Carrez, en cas de travaux pouvant altérer le résultat du diagnostic. Pose d’un escalier, abattement de cloison, porte coulissante… Les modifications du gros oeuvre sont également susceptibles de modifier la superficie de quelques mètres.
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