Les conditions suspensives en cas d’achat immobilier
Les conditions suspensives qui s’appliquent sont des clauses qui peuvent faire invalider la transaction immobilière lors de sa non-réalisation .
Les vendeurs ou acquéreurs se trouvant ainsi protégés en cas d’imprévu, qu’il s’agisse de préemption, de non accord de prêt, de servitudes, etc…
Elles constituent ainsi légalement une porte de sortie de tout avant-contrat de vente.
Arnaud Immo vous propose dans cet article de découvrir les plus courantes, et tout ce qu’il faut savoir pour finaliser la bonne marche de la vente immobilière.
Qu’est-ce qu’une condition ou clause suspensive ?
Les conditions suspensives sont des clauses déterminantes à l’avant-contrat de vente, soit pour une promesse, soit pour un compromis de vente.
Si au moins une d’entre elles ne se réalise pas, la vente est annulée et le contrat perd sa validité.
S’opposant de fait aux conditions résolutoires, elles fonctionnent sur un schéma inverse. En effet, lors de la réalisation d’au moins une clause résolutoire, c’est l’avant-contrat de vente qui est annulé.
Une protection pour les acquéreurs, mais aussi pour les vendeurs
Les conditions suspensives sont présentes, anticipant des événements extérieurs, indépendants de la volonté des deux parties.
Ainsi protéger en cas d’imprévu, elles libèrent les parties de leurs obligations. Venant donc empêcher la bonne réalisation de la vente.
Refus d’accord de prêt par les banques, présence de contrainte, servitude, préemption… Quelle que soit la clause suspensive, celle-ci permet de ne pas se trouver dans une impasse si les conditions d’achat du bien ne sont plus réunies.
Pour se soustraire et éviter les désengagements abusifs, en faisant prévaloir son droit, elles protègent également les vendeurs.
Seule une condition suspensive est obligatoire dans tous les cas. Il s’agit de la clause d’obtention du prêt immobilier par l’acquéreur. Les autres conditions se réveillent facultatives. Elles seront à ajouter aux avant-contrats de vente selon les situations définies au cas par cas.
Il est clairement recommandé de se faire accompagner pour rédiger le compromis ou sa promesse de vente par un spécialiste du droit immobilier .
Comment faire valoir une condition suspensive ?
Suivant le type de clause suspensive, c’est à l’acquéreur ou au notaire de faire valoir celle-ci.
Dans le cas où sa non-réalisation est avérée jusqu’à la signature de l’acte de vente, sauf si un délai est mentionné à la clause. L’acquéreur ou le notaire peuvent alors se manifester.
Pour faire valoir la non-réalisation d’une condition suspensive et faire annuler l’avant-contrat, l’acquéreur doit par lettre recommandée avec accusé de réception, informer le vendeur.
Il doit produire tous les documents nécessaires pour prouver la non-réalisation de la clause.
Condition suspensive d’obtention de prêt
Cette clause concerne l’obtention d’un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit.
Elle représente, en l’état la seule condition suspensive obligatoire. Elle s‘applique sans exception à toutes les ventes de logement ou de terrain destiné à la construction de logement.
La condition suspensive d’obtention de prêt doit être obligatoirement intégrée à l’avant-contrat. La rédaction de la clause précise l’intégralité du dossier de financement tel qu’il va être présenté aux banques. L’apport personnel, le taux d’intérêt maximum et le montant à financer,ainsi que les échéances de remboursement prévues.
Pour prouver et faire valoir la non-réalisation de la clause, l’acquéreur devra ensuite produire explicitement le refus de trois banques différentes, aux conditions mentionnées dans le contrat.
Dans le cas contraire, la clause étant considérée comme réalisée, l’acquéreur ne pourra en aucune manière l’invoquer pour se libérer de ses engagements.
Une durée est ajoutée à la clause, pour que l’acheteur puisse disposer du temps nécessaire aux réponses des banques. Elle est d’un mois minimum, selon la loi, cependant en réalité, ce délai n’est pas toujours adapté aux pratiques des banques.
Il existe bien une flexibilité, et il est donc possible et nécessaire d’assortir cette clause d’un délai d’au moins deux mois permettant à l’acquéreur d’effectuer toutes les démarches pour obtenir son prêt.
Renoncement à la clause suspensive d’obtention de prêt
Dans de rares cas, l’acquéreur dispose de fonds propres suffisant pour acheter le logement.
Il peut alors renoncer expressément à la condition suspensive d’obtention de prêt, en ajoutant une clause correspondante à l’avant-contrat. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter le Modèle de Promesse de vente proposé par Arnaud Immo.
Les autres conditions suspensives
En plus de la clause obligatoire d’obtention de prêt, d’autres conditions suspensives sont couramment utilisées en cas de vente immobilière.
Absence de servitudes
Droit inaliénable d’un terrain sur un autre terrain, les servitudes.
La plus courante est le droit de passage, remontant le plus souvent à des coutumes anciennes, on trouve aussi des servitudes de puisage, de vue, de canalisation, etc…
Celles-ci sont transmissibles d’un propriétaire à un autre, elles peuvent constituer une contrainte de nature à détourner l’acquéreur de la vente.
Absence de préemption
Concept selon laquelle une personne physique ou morale est prioritaire pour acheter un bien immobilier, la préemption .
Tout locataire d’un logement mis en vente en est bénéficiaire et peut se substituer de plein droit à l’acheteur s’ils souhaitent devenir propriétaire du bien où ils résident.
Les communes ou les collectivités locales aussi ont des droits de préemption. Utilisé lorsqu’ils souhaitent préempter des immeubles ou des terrains pour des projets d’intérêt public.
Dans le cas où un droit de préemption existe, le notaire doit s’assurer qu’aucun ayant-droit ne souhaite l’exercer. On dit alors qu’il purge le droit de préemption.
Absence d’hypothèque supérieure au prix vente
Clause rarissime, elle concerne les cas où une hypothèque est supérieure au montant du prix de vente. Dans ce cas, le propriétaire dans l’impossibilité de s’en libérer, voit la vente et l’avant-contrat annulé.
Obtention d’une autorisation administrative
Si l’intérêt de l’acquéreur pour un bien dépend d’une autorisation administrative, qu’il s’agisse d’un permis de construire ou de démolir ou d’un changement de destination, cette clause ne sera considérée comme réalisée que si l’autorisation est obtenue.
Réalisation d’une vente immobilière
L’intérêt de cette clause est souvent remis en cause par les crédits relais et autres prêts achat-revente. Mais elle peut être assortie au contrat si l’acquéreur a besoin de finaliser une vente immobilière en cours pour financer la nouvelle transaction.
Que se passe-t-il en cas de non-réalisation d’une clause suspensive ?
La non-réalisation d’une seule des conditions suspensives énumérées à la promesse de vente ou au compromis de vente, entraîne l’annulation du contrat.
Comme s’il n’avait jamais été signé, il s’agit en fait d’un retour à la situation préalable à la signature.
Aucune pénalité ne peut impacter le vendeur, ni l’acquéreur. Toutes les sommes engagées sont intégralement remboursées, qu’il s’agisse de l’indemnité d’immobilisation ou l’acompte.
Aucune partie ne peut demander des dommages et intérêts ou de forcer l’exécution de la vente, après la non-réalisation d’une clause suspensive.
A l’inverse, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, plus rien ne s’oppose à la vente de logement. Les deux parties peuvent alors signer l’acte de vente chez le notaire.
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