Les clauses du compromis de vente

Assorti de clauses suspensives et autres conditions négociables, mieux vaut anticiper le compromis de vente. Cela vous permettra de sécuriser la transaction et de protéger l’acheteur et le vendeur en cas d’imprévu.

Dans cet article, vous découvrirez les principales clauses d’un compromis de vente, ainsi que nos conseils pour les négocier au mieux.

Clauses suspensives ou résolutoires ?

Hormis les clauses suspensives du compromis de vente, savez_vous qu’il existe également des clauses résolutoires. Assez identiques, selon la manière dont est rédiger le contrat, elles reviennent parfois au même.

• Clause suspensive : la vente est confirmée si la clause est réalisée. Obtention d’un prêt, par exemple
• Clause résolutoire : la vente se confirme bien que la clause ne se réalise pas. Par exemple : Apparition d’une servitude sur le terrain.

Quelles sont les principales clauses suspensives du compromis de vente ?

Obtention d’un crédit  

Clause obligatoire, le compromis de vente n’est valable qu’à la condition que l’acquéreur réussisse à faire valider son plan de financement et à obtenir un prêt auprès d’un établissement de crédit, auprès d’une banque ou d’un courtier en prêt.

Cette clause suspensive doit donc nécessairement être mentionner dans le compromis de vente, sauf dans le cas exceptionnels où l’acquéreur achète sans prêt.

Il doit aussi énumérer en détail le plan de financement, sa durée de remboursement, le taux d’intérêt, l’apport personnel, etc.

Pour faire jouer cette clause, l’acheteur doit prouver le refus de trois banques aux conditions mentionnées dans le contrat. Le délai est généralement de 60 jours pour cette clause.

Vente du précédent logement

Il peut aussi arriver qu’un acquéreur puisse dépendre d’une vente immobilière en cours pour pouvoir réaliser son achat. Afin d’éviter un prêt relais, Il peut donc inscrire la vente de son bien en comme clause suspensive, avec un délai maximal de 6 mois. Lui évitant ainsi un prêt relais.

Dans ce cas là, le compromis de vente devra mentionner le prix plancher à partir duquel la vente doit être réalisée.

Absence de préemption d’une collectivité locale

Dans le cas où la mairie dispose d’un droit de préemption sur le bien immobilier, cette clause obligatoire doit intervenir.

Cela arrive lorsqu’une commune recherche des terrains ou des bâtiments privés, pour réaliser un aménagement public.

Dans ce cas, la mairie a le droit de se substituer à l’acquéreur et d’acheter le bien aux conditions prévues dans le compromis.

Pour valider cette clause du compromis de vente, le notaire devra publier une « déclaration d’intention d’aliéner » (DIA) auprès de la mairie. Le délai dont elle dispose pour se manifester et actionner son droit de préemption est de 3 mois. Passé cette période et en l’absence de réponse, le droit de préemption est « purgé » et la vente peut se réaliser.

Absence de servitude

Hérités des temps anciens, les servitudes sont des droits d’usage d’un tiers sur un bien immobilier. Transmissibles malgré les changements de propriétaires, le plus souvent, ils concernent un droit de passage sur un terrain.

Ce type de clause au compromis de vente peut être rédhibitoire pour un acheteur.

Obtention d’un permis de construire

Dans le cas où l’intérêt pour l’achat est conditionné par l’obtention d’un permis de construire ou à toute autre autorisation administrative, l‘acquéreur pourra exiger cette clause suspensive.

Il pourra ainsi se désengager du compromis de vente, en cas de refus. Cette clause doit être assortie d’un délai suffisant pour que l’acquéreur effectue sa demande et pour qu’il reçoive une réponse de l’administration.

Les autres clauses à négocier

Outre les clauses suspensives, voici quelques éléments du compromis de vente qui laissent une marge de négociation :

Date de la vente

La vente devra se réaliser, à condition que les clauses suspensives soient validées, à la fin du délai mentionné sur le compromis de vente.

Cette date est fixée librement entre les deux parties. Toutefois, le délai doit être suffisant pour que le notaire reçoive toutes les pièces et les garanties nécessaires à la légalité de la vente.

Délai de rétractation

Associé à tout compromis de vente, le délai de rétractation minimum est de 10 jours incompressibles. Dans certain cas, et à la demande de l’acquéreur, il est possible de le prolonger. Il faudra pour cela inclure une clause à cet effet.

Indemnité de mobilisation ou dépôt de garantie

Librement fixée, généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente, l’indemnité de mobilisation que l’on retrouve sous forme d’un acompte ou d’un dépôt de garantie est facultative.

Elle permet de donner des garanties au vendeur, et pourra être conservée par ce dernier si l’acquéreur revient sur son intention, une fois le délai de rétractation dépassé.

Cette somme, sera déduite du prix total à payer si la vente se réalise.

Date de jouissance de propriété

Par défaut, l’acheteur à le droit de jouissance du bien à compter de la signature de l’acte de vente. Toutefois, cette échéance peut être décaler d’un commun accord, afin de faciliter le  déménagement pour l’une des parties.

Le plus souvent, les motifs d’un tel décalage est dû aux situations suivantes : déménager en fin d’année scolaire, recevoir un logement neuf sur le point d’être livré, activer une mutation professionnelle, etc…

Répartition des charges en cours

La répartition de certaines charges qui pèsent sur le propriétaire, peut être négociée et inscrite des les clauses du compromis de vente :

• appel de fond pour des travaux de copropriété déjà votés
• charges de copropriété annualisées
• taxe foncière de l’année en cours
• etc…

Si on se rapporte à la loi, les charges antérieures au transfert de propriété reposent intégralement sur le vendeur.

L’acheteur n’a pas l’obligation d’en assumer une partie.

Néanmoins, elles font partie des clauses qu’il est possible de négocier, permettant ainsi d’arriver plus facilement à un accord.

Dans ce cas là, les charges sont réparties au prorata de la période consommée au moment du transfert de propriété.

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