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Le principe du lotissement 
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Le principe du lotissement 

L’article L.442-1 du Code de l’urbanisme définit le lotissement de la façon suivante :

« Constitue un lotissement, la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

Plus simplement, le lotissement est donc une opération de division d’un terrain, en plusieurs lots ou parcelles, réalisée en vue de bâtir des propriétés.

Un lot est une parcelle issue d’une division foncière réalisée en vue de construire sur celle-ci.

Les espaces communs et les voies de circulation ne constituent en aucun cas des lots de lotissements. 

Dans cet article, Arnaud Immo vous explique tout sur l’achat d’un bien immobilier en lotissement.

Le rôle du lotisseur

Afin de réaliser un lotissement, un professionnel de l’immobilier appelé lotisseur, achète un terrain.

Après avoir obligatoirement vérifié que le terrain est constructible, ce dernier va délimiter les terrains à construire.

Il va donc diviser le terrain initial en différentes parcelles, puis, va délimiter les futurs espaces communs du lotissement.

Il réalise ensuite des travaux de viabilisation sur les différentes parcelles.

C’est-à-dire qu’il les raccorde aux réseaux d’eau potable, d’électricité, d’évacuation des eaux usées ou de téléphone.

Enfin, le lotisseur va vendre les lots à construire soit directement à des propriétaires qui y feront construire leur maison.

Ou encore, à un promoteur immobilier ou constructeur qui se chargera ensuite de vendre les maisons. 

Les obligations du lotisseur

Les parcelles de terrain que va vendre le lotisseur doivent répondre à certaines caractéristiques, sous peine de nullité de la vente.

Elles doivent être constructibles, c’est-à-dire que le terrain doit être apte à recevoir et supporter une construction.

Notamment en ce qui concerne la capacité du sous-sol à supporter le poids et les charges de la future construction.

Le lotisseur doit obtenir auprès de la Mairie de la commune un permis d’aménager permettant la création du lotissement.

Elles doivent être viabilisées !

A noter toutefois, qu’il restera à effectuer les branchements entre la future construction et les réseaux.

Elles doivent être délimitées avec précisions par un professionnel, puis enregistrées au cadastre.

Le lotisseur est également responsable pendant dix ans des dommages susceptibles de compromettre la solidité des travaux de voirie et autres équipements.

Contrairement à un vendeur non professionnel, le lotisseur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés afférente au terrain vendu. 

Arnaud Immo agence nouvelle génération

Devenir propriétaire dans un lotissement

Le cahier des charges et règlement du lotissement

Avant la signature d’une promesse de vente, l’acheteur peut consulter le cahier des charges ainsi que le règlement de lotissement.

Ces documents sont édités par le lotisseur.

Ils ne sont pas obligatoires mais sont très répandus et il est fortement conseillé de les consulter avant l’achat.

Le cahier des charges renseigne le futur propriétaire sur ses droits et ses obligations au sein du lotissement.

Il donne donc des informations sur les règles de vie collective comme par exemple la répartition des charges, l’entretien des espaces verts, mais encore, le stationnement.

Le règlement de lotissement, lui, est différent.

Il impose quant-à-lui des règles d’urbanisme, notamment sur le plan architectural, que doivent respecter les futures propriétés. Comme par exemple l’aspect extérieur, la couleur, les clôtures.

En effet, le projet de construction, bien que le terrain soit constructible, doit faire l’objet d’un permis de construire.

Néanmoins, il peut être refusé par la Mairie en cas de non-respect des règles d’urbanisme applicables à la zone. 

Le statut du propriétaire dans un lotissement

Le propriétaire est pleinement propriétaire de sa parcelle de terrain privative et de la maison qu’il a fait édifier sur ce terrain.

Les différents propriétaires du lotissement deviennent des ‘colotis’ et non des ‘copropriétaires’. 

La présence d’une association syndicale dans un lotissement

Lorsque des espaces et équipements communs existent dans le lotissement, la création d’une association syndicale libre est obligatoire.

L’ASL doit être déclarée en préfecture et le lotisseur peut créer lui-même cette structure et en définir ses statuts.

Tous les propriétaires de parcelles au sein du lotissement sont membres de droit de l’association syndicale libre.

Ainsi, c’est cette dernière qui est propriétaire des parcelles communes, des bâtiments collectifs ainsi que des équipements communs.

L’association syndicale libre a trois fonctions principales :

  • Entretenir et gérer les espaces et équipement commun,
  • Faire respecter le cahier des charges,
  • Voter et collecter les appels de fonds pour financer les charges. 

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