Le diagnostic de performance énergétique en cas de vente immobilière
Seul diagnostic obligatoire dans tous les cas de vente de logement, le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, sert à évaluer l’empreinte énergétique de sa maison ou de son appartement.
A la charge du vendeur, il n’entraîne jamais d’obligation de travaux….
Néanmoins, il comporte de nombreuses options pour réduire l’impact de son logement sur l’environnement, et faire des économies sur la facture d’énergie !
Si vous vous apprêtez à vendre votre logement, Arnaud Immo vous dévoile ici tout ce qu’il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique.
Le diagnostic de performance énergétique, à quoi ça sert ?
Un diagnostic de performance énergétique est établie à la suite d’une visite d’expert qui permet d’évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement.
Inscrit dans le cadre de la politique énergétique de la France, il en est un élément clé.
La construction des bâtiments est encadrée par des normes de plus en plus strictes depuis la première réglementation technique de 1974.
A ce jour, elle suit le Plan Climat, dont l’objectif est de diviser nos émissions de CO2 par quatre d’ici à 2050.
Le DPE est fondamental pour améliorer la qualité des logements anciens. C’est un des principaux leviers pour diminuer les gaspillages d’énergie.
Il est donc obligatoire en cas de vente de logement, mais aussi de location.
Le diagnostic de performance énergétique permet de :
- responsabiliser les propriétaires et les inciter à réaliser des travaux d’économie d’énergie ;
- valoriser les maisons à faible impact environnemental sur le marché de l’immobilier ;
- faire circuler l’information et permettre aux acquéreurs de comparer les logements sur le critère de la consommation d’énergie.
Quand s’applique le DPE ?
S’appliquant à tous les types de biens, quelle que soit leur ancienneté, leur type, leur situation géographique, en logement individuel ou en copropriété, le DPE concerne bien tous les logements sans exception en cas de vente immobilière.
C’est une obligation pour les vendeurs et en l’absence de DPE, ils s’exposent à des poursuites pour dol si les performances énergétiques du logement sont trop faibles.
Pire encore, un diagnostic faussé, recelant de mauvaises informations aux acquéreurs peut entraîner des sanctions qui vont jusqu’à une lourde amende et une peine d’emprisonnement.
Attention, le DPE est également obligatoire en cas de location. Le bailleur à l’obligation de le joindre au bail lors de la signature de ce dernier. Exclusivement les logements dont la période d’occupation est d’au moins 4 mois par an.
Quand faut-il le réaliser ?
Le DPE doit être annexé au dossier de diagnostics techniques, comme tous les diagnostics obligatoires. Il est requis lors de la signature de l’avant-contrat de vente, compromis ou promesse de vente, ou à défaut de l’acte de vente.
Sa particularité est qu’il doit impérativement avoir été réalisé au moment de la mise en vente du logement.
Effectivement, l’échelle énergétique du logement allant de A à G, doit impérativement apparaître sur la petite annonce !
Cela concerne autant les annonces en vitrine d’agence, qu’en presse écrite ou sur internet.
L’idéal étant de procéder à la réalisation du diagnostic de performance énergétique dès la décision de vendre son bien, et avant même de contacter une agence ou de publier une petite annonce.
L’obligation de mentionner le DPE dans les petites annonces
Vous l’aurez comprise, toute petite annonce de vente immobilière doit donc mentionner la note de performance énergétique du logement, de A à G.
Quel que soit le support, sur internet ou en vitrine d’agence, le macaron doit être en couleur et couvrir au moins 5% de la surface, ou 180×180 pixels sur le web.
Il en est de même pour les annonces en presse écrite qui doivent impérativement inclure la note énergétique, précédée de la mention « Classe énergie ».
Qui peut réaliser un diagnostic de performance énergétique ?
Le DPE doit toujours être réalisé par un opérateur certifié. La profession de diagnostiqueur DPE est maintenant très réglementée.
La législature concernant le DPE étant régulièrement mise à jour, les agents diagnostiqueurs doivent faire état d’une formation approfondie et de compétences actualisées.
Le propriétaire doit donc faire appel à un diagnostiqueur DPE certifié par un des organismes accrédités COFRAC, Afnor, Veritas, Dekra… On compte aujourd’hui plus de 8.000 professionnels certifiés en France.
Un site internet recense les diagnostiqueurs DPE, vous les trouverez ici. Elle vous permet de contrôler que votre technicien dispose d’une certification en règle !
Mise à part la certification, le diagnostiqueur doit avoir souscrit à une assurance responsabilité civile professionnelle en cours de validité. Pour garantir l’intégrité du DPE, il ne devra avoir aucuns liens avec le propriétaire, tant personnels que professionnels.
Comment se déroule un diagnostic de performance énergétique ?
Le DPE prend la forme d’une visite sur le site du logement. Le propriétaire doit mettre à disposition du diagnostiqueur, les différents relevés de consommation énergétique de son logement.
La visite du diagnostiqueur DPE
L’opérateur inspecte minutieusement pendant la visite, l’ensemble des caractéristiques énergétiques du logement.
Depuis 2013, le DPE est « fiabilisé »et répond à des normes réglementaires et à un cahier des charges très strict pour unifier les résultats.
Sur place, le diagnostiqueur DPE va recenser les éléments suivants :
- Description des équipements de production de chaleur, d’eau chaude sanitaire (ECS), de ventilation et de climatisation, mais aussi d’éclairage.
- Caractéristiques de l’enveloppe isolante du bâtiment : les murs, les planchers, les plafonds, les baies, les portes, les combles, les ponts thermiques…
- Caractéristiques du logement : département, altitude, orientation, année de construction, hauteur sous plafond, type de bâtiment, etc…
A partir de ces données, le DPE va générer une estimation de la quantité d’énergie consommés par an,ainsi que les dépenses correspondantes, sur la base de conditions d’usage standards et préétablies.
Cette quantité d’énergie ne reflète pas forcément la consommation réelle des occupants, qui peut varier en fonction de la rigueur de l’hiver ou de la tolérance thermique des occupants.
Dans la mesure où le propriétaire fournit les relevés correspondants, certains DPE peuvent prendre en compte, en plus de la méthode des estimations, la consommation réelle du logement lors des trois dernières années.
Le rapport prend en compte la part d’énergies renouvelables utilisées, pour ajuster le diagnostic de performance énergétique.
Le rapport de DPE
Après la collecte des données, celles-ci sont entrées par le diagnostiqueur dans un des logiciels de DPE agréés, se basant sur l’une des trois méthodes de calcul certifiées pour réaliser un DPE. Le 3CL-DPE, le DEL6-DPE ou le Comfie-DPE.
Le rapport doit mentionner la méthode de calcul utilisée pour obtenir les résultats.
Ceux-ci sont présentés sous la forme de deux étiquettes qui permettent d’évaluer l’impact environnemental du logement en un coup d’oeil. S’agissant de la classe énergie, ou échelle énergétique, les deux étiquettes sont les suivantes :
- étiquette énergie : elle qualifie la consommation énergétique annuelle du logement au Kwh/m2. Elle peut aller de A (consommation faible, moins de 51 Kwh/m2) à G (consommation importante, plus de 450 Kwh/m2).
- étiquette climat : elle détaille l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre, calculées en kilos équivalent carbone/m2. Elle va de A (moins de 6 kg équivalent carbone/m2) à G (plus de 80 kg équivalent carbone/m2).
Après un DPE, le diagnostiqueur transmet une copie du rapport à l’ADEME, l’agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, qui réalise un suivi de la consommation énergétique à l’échelle du pays.
Les incitations aux travaux
Le rapport inclut également des recommandations visant à diminuer la consommation du logement. Cela peut-être la prévision de travaux sur l’isolation des combles et des murs, le remplacement des fenêtres et autres ouvertures, les appareils de production de chaleur à énergie renouvelable, etc…
Un DPE n’entraîne jamais d’obligations de travaux ! En revanche, sa démarche est fortement incitative. Le rapport final informe le propriétaire des avantages à tirer d’une rénovation avec des indicateurs précis. Ils incluent l’investissement à prévoir, les économies réalisables, la durée du retour sur investissement et le crédit d’impôt.
Quelle est la durée de validité du DPE ?
Un diagnostic de performance énergétique est valable pendant une durée de 10 ans.
Toutefois, il est nécessaire de réaliser un nouveau DPE afin de valoriser les résultats, si vous réalisez des travaux de nature à améliorer votre échelle énergétique.
Egalement, si un DPE a été réalisé au nom de l’ancien propriétaire, il est fortement conseillé d’en faire réaliser un nouveau. En effet, la couverture légale des assurances professionnelles ne concerne que le commanditaire du DPE.
En cas de litige, vous risquez de ne pas être couvert si le diagnostic n’a pas été réalisé à votre nom.
Combien coûte un diagnostic de performance énergétique ?
Toujours à la charge du propriétaire, le tarif d’un DPE varie énormément en fonction de la taille du logement, de sa situation géographique, de la distance de déplacement de l’opérateur et de l’ancienneté des installations.
Généralement son tarif est compris dans une fourchette qui va de 80 € à 200 €. Le prix moyen d’un diagnostic de performance énergétique est évalué à 120 €.
Plusieurs aides financières existent pour les propriétaires qui doivent réaliser un DPE, l’ANAH, agence nationale pour l’amélioration de l’habitat, propose notamment des subventions, sous conditions de ressources.
Des mécanismes d’aide pour encourager la transition énergétique, ont également été mises en place par certaines collectivités locales.
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