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Le compromis de vente sans notaire
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Le compromis de vente sans notaire : les points de vigilance

Bien qu’il soit préférable de faire appel à une étude notariale pour la signature de leur compromis de vente, rien n’empêche les vendeurs et les acheteurs de procéder à la signature sous seing privé.

Toutefois, certains points seront à rédiger avec prudence, afin de sécuriser la transaction et protéger les deux parties en cas d’imprévu

Dans cet article, Arnaud Immo vous propose de les découvrir.

Comment signer un compromis de vente sans notaire ?

Régis par le code civil napoléonien, les compromis de vente actuels  dépend de l’article 1589 du Code Civil, datant de 1804. Et ce, malgré les différentes mises à jour par différents amendements et décrets.

Il dit : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Sous-entendu qu’à partir du moment où le contrat confirme l’accord entre l’acheteur et le vendeur, la vente est alors considérée « parfaite ».

Cette définition est toujours rappelée à la base du compromis de vente, qui peut alors être signé entre particuliers, sans notaire.

Plus précisément, on le nomme signé sous seing-privé.

Son principal avantage réside dans le fait de réduire les délais. Le rendez-vous chez le notaire étant souvent difficile à obtenir… Surtout lorsqu’on est impatient de voir la vente se réaliser !

Les étapes du compromis de vente sans notaire

Lors de l’établissement du compromis de vente sans notaire c’est au vendeur de proposer ses conditions à l’acheteur. Celles-ci sont libres.

Toutefois l’acheteur peut négocier certaines clauses.

Ensuite c’est au propriétaire d’annexer les documents obligatoires pour rendre le contrat légal.

Dès que le dossier est complet, les deux parties se rencontrent pour signer le compromis, puis le transmettre au notaire afin qu’il prépare la réception de l’acte authentique de vente.

Lorsqu’il est bien exécuté, le compromis de vente sous seing privé a la même légalité qu’un document enregistré devant notaire !

Toutefois, il faut être extrêmement prudent sur un certain nombre de points et respecter la forme légale de rédaction. Retenez que rédiger un compromis de vente sans notaire est assez risqué.

Afin de garantir sa légalité, il est conseillé :

  • Utiliser un modèle de compromis de vente
  • Faire appel à un agent immobilier pour faire l’intermédiaire.

Les agents immobiliers peuvent garantir la légalité du contrat en utilisant leurs propres modèles de compromis de vente. Néanmoins, l’expertise juridique d’un notaire, ne peut pas être remplacé. c’est un spécialiste en droit immobilier !

Les diagnostics immobiliers obligatoires

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires ne cesse de s’allonger depuis la loi Carrez en 1996 !

Aujourd’hui au nombre de neuf et à la charge du vendeur, ils permettent d’indiquer à l’acheteur l’état du bien qu’il convoite.

Réalisés uniquement par des diagnostiqueurs professionnels, les certificats doivent être annexés au compromis de vente avant sa signature.

Dépendant de la zone géographique, de l’ancienneté des installations, du permis de construire et du type de bien, ces neuf diagnostics immobiliers ne sont jamais obligatoires en même temps.

Seul le DPE (diagnostic de performance énergétique) est exigé dans tous les cas de transaction immobilière.

Habituellement c’est le notaire qui vous informera sur les annexes à présenter en tant que vendeur.

Lorsque vous êtes en l’absence de notaire, il faudra vérifier par vous-même les annexes à fournir.

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Les autres documents à fournir en annexe du compromis de vente

Depuis 2014, la loi ALUR impose aux propriétaires de logements en copropriété, d’annexer plusieurs documents. C’est le syndic de propriété qui les fournit et vous facturera la prestation.

Ces documents permettront à l’acheteur de connaitre exactement la situation de la copropriété et du lot qu’il souhaite acquérir.

Les documents à annexer au compromis de vente sont les suivants :

  • Règlement de copropriété
  • Etat descriptif de l’indivision
  • Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
  • Carnet d’entretien de l’immeuble
  • Diagnostic technique global de l’immeuble
  • Montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
  • Sommes à verser en tant que futur propriétaire

Le propriétaire doit s’assurer que tous les documents requis par la loi ALUR sont complets et bien annexés au compromis de vente en l’absence de notaire, avant sa signature.

Il suffit d’une pièce manquante pour que le délai de rétractation de 10 jours qu’à l’acquéreur soit repoussé jusqu’à la réception de toutes les pièces obligatoires.

Cette loi ne s’applique donc pas aux maisons individuelles.

Les clauses suspensives

Soyez très prudent lors de la rédaction des clause suspensive, et veillez à ce qu’il n’en manque aucune qui pourraient s’appliquer à la situation.

Les clauses suspensives permettent d’en un premier temps de protéger l’acheteur en cas d’imprévu, le dégageant ainsi de ses obligations s’il ne parvenait pas à obtenir son emprunt bancaire.

D’autres formes de clauses suspensives peuvent permettre l’annulation du compromis de vente sans réparations. On retrouve généralement la droit de préemption de la mairie ou du locataire, l’apparition de servitude, l’hypothèque non purgée.

Cette liste varie suivant chaque compromis. En cas de doute, il est fortement recommandé de demander conseil auprès d’un expert immobilier afin de s’assurer qu’elles permettent de prévoir toutes les éventualités.

Les modalités de financement

Dans le cas où l’acquéreur ne parvient pas à obtenir son financement immobilier, le compromis de vente peut être annulé.

Ce dernier doit préalablement indiquer le détail de son plan de financement dans l’avant-contrat, tel qu’il sera présenté aux banques. Le montant de son apport personnel, le montant des mensualités, la durée de remboursement et le taux d’intérêt.

Toutes ces modalités doivent être mentionnées pour s’assurer que le plan du vendeur est solide.

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