Le compromis de vente de maison : tout savoir en tant que vendeur !

Un accord pour vendre votre maison a été trouvé, à présent, passage quasi-obligatoire avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, le compromis de vente !

Cet avant-contrat lance le départ des délais et, sauf clauses suspensives, sécurise la réalisation de la transaction.

Il faut donc être très prudent au moment de la signature ! Il recense tous les détails majeurs de la vente, du prix net vendeur à la date d’échange des clés de la maison.

Pourquoi signer un compromis de vente de maison ?

Le compromis de vente scelle l’accord fixé entre le vendeur et l’acheteur. Il engage les deux parties, et garantit la concrétisation de la vente par un acte authentique de vente qui sera signé devant notaire.

Avant-contrat très contraignant, le compromis de vente de maison précise déjà tous les contours de la transaction immobilière.

La signature du compromis de vente de maison déclenche un délai de quelques mois, généralement trois, avant l’acte authentique. Il s’agit du temps nécessaire pour que l’acquéreur obtienne son financement immobilier, et que le notaire valide les clauses suspensives.

Il existe un autre type d’avant-contrat, la promesse de vente. Néanmoins, elle séduit peu les vendeurs, qui lui préfèrent la sécurité du premier.

Les avantages du compromis de vente sur la promesse de vente

En effet, seul le compromis de vente de maison engage les deux parties par égalité.

C’est pour cette raison qu’il est le choix principal des propriétaires qui vendent leur maison. Il est plus sécurisant.

La promesse de vente, comme son nom l’indique, est plus risqué pour le vendeur que pour l’acquéreur.

En effet, seul ce dernier dispose d’une possibilité de rétractation s’il change d’avis. Bien qu’il soit contraint à s’acquitter d’une indemnité.

La promesse de vente refroidit souvent les propriétaires.

A l’inverse, le choix du compromis de vente, met les deux parties sont sur un pied d’égalité.

Chaque personne s’engagent mutuellement à ce que la vente soit réalisée à la fin d’un délai précisé dans l’avant-contrat. Il offre donc suffisamment de sécurité pour la transaction.

Quand signer un compromis de vente ?

C’est à l’issue des négociations que la signature du compromis de vente intervient. A ce moment là, les deux parties se sont clairement entendues sur le prix de la maison.

L’accord peut avoir été validé par oral ou par écrit, laissant place à l’étape suivante, le compromis. Celui-ci peut être signé devant notaire ou sous seing-privé, entre particuliers.

Compromis : ce qui change en cas de vente de maison

Lors de la vente d’une maison, la liste des documents à annexer est différente de celle d’un appartement.

En effet, lors de la vente d’un appartement, le fait d’être en copropriété oblige le vendeur à fournir un grand nombre de documents officiels supplémentaires. Ces documents à demander auprès du syndic, concernent autant l’état de l’immeuble que son organisation ou sa situation financière.

Prenez-garde ! Cette loi s’applique également aux maisons en copropriétés dite « horizontales », plus communément appelés des lotissement.

Seules exemptées, les maisons individuelles n’auront pas à fournir ces documents.

La liste des diagnostics obligatoires diffère également suivant qu’il s’agisse d’une vente d’appartement ou de maison.

Plus les maisons sont anciennes, plus elles nécessitent de certificats, amiante, plomb, gaz, électricité, DPE, termites, etc…

Dans le cas d’appartements, les vendeurs ont moins de diagnostics à fournir. Toutefois, ils devront ajouter un certificat de superficie en loi Carrez.

Pourquoi faire appel à un notaire pour rédiger le compromis de vente de ma maison ?

Le compromis peut être signé directement avec l’acheteur, sous seing privé, ou par une agence immobilière. Le notaire n’est pas une obligation, bien qu’il reste fortement conseillé.

Document essentiel lors de la vente d’une maison, l’avant-contrat recense tous les détails de la transaction. L’acte de vente, lui, se contentera de le confirmer.

La moindre erreur sur le compromis de vente peut donc être extrêmement préjudiciable pour l’une ou l’autre des parties !

Professionnel en charge de la régularité administrative et juridique de la vente de la maison, le notaire vous évite de commettre des erreurs qui pouvant entraîner l’annulation de la vente ensuite. Il suffirait d’omettre un diagnostic obligatoire, pour qu’un vendeur soit assigné en justice pour vices cachés. L’acheteur pouvant ainsi demander l’annulation de la vente, ou faire réviser son prix au prorata du préjudice.

Un notaire est, par son expertise, plus rassurant qu’une agence, pour les deux parties. Faisant gage de neutralité il permet de garantir l’équité de la vente, là où l’agent est avant tout un expert commercial qui a des intérêts économiques liés aux conditions de la transaction.

Le notaire se doit de défendre et d’agir dans l’intérêt du vendeur et de l’acheteur de façon équitable. Gage de sécurité au moment de la rédaction du compromis de vente de maison.

Que doit-il contenir ?

Rédigés au cas par cas, les compromis de vente prennent en compte les spécificités de chaque transaction immobilière. Toutefois, certains éléments sont indispensables et doivent impérativement apparaître au le contrat :

• Identification des deux parties ;
• Désignation du bien, avec la superficie et le détail de son mode de calcul ;
• Le prix de vente : le contrat doit mentionner le prix net vendeur et le prix incluant les frais d’agence, ou « acte en main ». Tous les montants sont à régler en intégralité le jour de la signature de l’acte de vente.
• Les conditions générales de vente ;
• Les mentions légales, notamment au sujet des taxes et impôts sur les plus-values ;
• Les clauses suspensives (voir ci-dessous) ;
• La date butoir, qui établit le délai dans lequel l’acte de vente devra être signé, et les prolongations possibles ;
• Le délai de rétractation obligatoire, de 10 jours, pendant lesquels l’acquéreur peut se retirer sans motif et sans frais.

Facultatif, le compromis de vente est souvent assorti d’un dépôt de garantie.

Pour se faire, l’acheteur doit alors verser un pourcentage du prix de vente, généralement entre 5 % et 10%, pour assurer de son sérieux. Versé au notaire, cet acompte sera déduit du prix de vente au moment de la signature de l’acte authentique.

Les clauses suspensives

Un compromis de vente de maison inclut des clauses suspensives qui si elles venaient à ne pas se réaliser, annulerait la transaction sans pouvoir entraîner de pénalités pour aucune des deux parties. Les clauses suspensives sont libres, le plus fréquemment on y trouve :

• Obtention d’un prêt de la banque ;
• Délivrance d’un permis de construire le cas échéant ;
• Absence de préemption de la commune ;
• Absence de servitude cachée.

Parfois, une clause de dédit ou une clause pénale peut être ajoutée, celles-ci prévoient des indemnités au cas une partie se désisterait de la vente.

Quels documents faut-il annexer au compromis de vente pour un propriétaire ?

Indispensables pour assurer la réussite de la transaction, le propriétaire-vendeur doit annexer de nombreux documents à caractère officiel.

Depuis la loi ALUR de 2014, la liste s’est agrandie et il arrive que les compromis de vente de maison ancienne atteignent facilement plusieurs centaines de pages !

Le dossier de diagnostics techniques

Capital en cas de vente de maison, le dossier de diagnostics techniques regroupe tous les diagnostics obligatoires en cours de validité, à charge du propriétaire. Seule une entreprise de diagnostics certifiée est habilitée à les réaliser. Ces derniers doivent être établis au plus tard pour la signature du compromis de vente de la maison.

Aujourd’hui au nombre de neuf et à la charge du vendeur, ils permettent d’indiquer à l’acheteur l’état du bien qu’il convoite.

Dans le cas d’une vente de maison, seul le diagnostic de performance énergétique est obligatoire. Suivant la zone géographique et l’ancienneté, il faudra dans certains cas ajouter les diagnostics gaz, électricité, assainissement, amiante, plomb, termites, et/ou ESRIS (risques naturels).

Les cas des maisons en copropriété

Si la maison fait partie d’un lotissement de copropriété, et depuis 2014, la loi ALUR impose aux propriétaires de logements en copropriété, d’annexer plusieurs documents. C’est le syndic de propriété qui les fournit et vous facturera la prestation.

Ces documents permettront à l’acheteur de connaitre exactement la situation de la copropriété et du lot qu’il souhaite acquérir.

• Comptes-rendus des trois dernières réunions de copropriété;
• Règlement de la copropriété;
• Division du lot ;
• Relevé de compte du lot ;
• Situation financière de la copropriété;
• Etc…

Que se passe-t-il si le compromis de vente est rompu?

Le transfert de propriété et sauf indication contraire, la remise des clés, s’effectue généralement dans un délai de trois mois après la signature du compromis de vente.

Il s’agit enfin, de signer l’acte authentique de vente chez le notaire.

Durant ces trois mois, l’acquéreur doit parvenir à faire valider son plan de financement et, d’un autre côté, le notaire examine la validité des autres clauses suspensives.

Le notaire doit également s’assurer que la commune n’exerce aucun droit de préemption sur la maison.

En effet, il arrive parfois que la mairie souhaite préempter un terrain pour des projets municipaux. Dans ce cas là, la commune peut alors acheter le bien aux conditions prévues dans le compromis.

En cas de renonciation de l’une des parties, hors clauses suspensives, l’autre partie a alors le droit de saisir la justice pour forcer l’exécution de la transaction aux conditions initialement prévues dans le compromis de vente.

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