La promesse unilatérale de vente

Tout vendeur peut, s’il le souhaite, sceller un engagement entre lui et un potentiel acquéreur, en signant une promesse unilatérale de vente.

Celle-ci permet de bloquer un logement pour son futur acquéreur. Celui-là dispose alors d’un délai de réflexion pour « lever l’option ». Il devra, dans la majorité des cas verser une « indemnité d’immobilisation » au vendeur.

Arnaud Immo vous permet dans cette article de découvrir, dans cet article, tout ce qu’il faut savoir avant d’envisager de signer une promesse unilatérale de vente.

Fonctionnement, que contient ce contrat, quelles sont les obligations de chaque partie et les conséquences en cas de renonciation.

Promesse unilatérale de vente : comment ça marche ?

Avant-contrat qui permet d’établir les bases d’une transaction immobilière, la promesse unilatérale de vente intervient après les négociations entre un vendeur et un acheteur potentiel. Les deux parties se sont alors mises d’accord sur le prix et l’ensemble des conditions de la vente.

Les étapes de la transaction immobilière entre particuliers

Sauf cas exceptionnels, toute vente immobilière est réalisée en deux temps.

• Dans un premier temps, un avant-contrat vient fixer les contours de la vente. Il peut s’agir d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente).
• Quelques mois plus tard, une fois que les conditions suspensives ont été validées, les deux parties signent l’acte de vente devant un notaire. C’est à ce moment qu’est payé le prix total au vendeur et que la propriété change de main.

Dans une promesse unilatérale de vente, les deux parties sont nommées « promettant » pour le vendeur, et « bénéficiaire » pour le futur acquéreur.

De ce fait, le promettant s’engage à vendre son bien au bénéficiaire dans un délai et à un prix déterminés.

L’autre partie, le bénéficiaire, dispose d’un délai fixé au contrat, à l’issue duquel il décide ou non de « lever l’option d’achat« . Pendant cette période, il a l’exclusivité  pour acheter le logement.

Il s’agit donc d’un contrat asymétrique entre le vendeur et l’acheteur.

Toutefois, et pour le rendre plus égalitaire, on y inclut généralement une indemnité d’immobilisation. Son montant est variable, et dans le cas où le bénéficiaire décide de ne pas lever son option, elle sera conservée par le vendeur.

Un contrat encadré et mis en forme, devant notaire ou sous seing privé  

Une promesse unilatérale de vente, ou PUV est un contrat formel qui est signé par les deux parties, le promettant et le bénéficiaire. La signature peut être effectuée avec ou sans notaire,  on parle alors de signature « sous seing privé ».

Signer une PUV devant notaire

A sa charge, le notaire s’assure que les clauses ont bien été respectées avant de valider la légalité de l’accord.

Généralement, le choix du notaire est fait par le vendeur, c’est lui qui reçoit le contrat et le fait signer.

Toutefois, l’acquéreur peut aussi faire intervenir son notaire s’il le souhaite. Dans ce cas là, les deux notaires travaillent de façon collégiale jusqu’à l’acte de vente, et partagent les frais de notaire à parts égales.

Signer une PUV sous seing privé

Si vous souhaitez vous passer de l’aide d’un notaire, et que votre choix se porte sur la signature d’un acte entre particulier, appelé acte sous seing privé, il faudra alors prendre toutes les précautions.

Effectivement, la promesse de vente est un contrat complexe qui doit être rédigé avec la plus grande attention.

Ce que doit contenir la promesse de vente

Contrat complexe, la promesse de vente est régie par le code civil et le code de la construction et de l’habitat, article 1589-2 du Code civil.

Il confirme l’exclusivité d’achat, et détail tous les contours de la vente.

Il faut donc le rédiger avec la plus grande prudence, en se basant sur un modèle-type.

Ci-dessous la liste des principaux éléments qui doivent obligatoirement  y figurer :

• Désignation des parties : le promettant (ou vendeur) et le bénéficiaire (ou futur acquéreur)
• Désignation du bien : la description doit être exhaustive. Les cas échéant, elle inclut les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes, les références cadastrales, etc…
• Mentions légales
• Situation du logement : servitudes, hypothèque, situation locative…
• Date butoir de levée d’option : elle est fixée librement par les deux parties.
• Prix du bien : il est à régler le jour de la signature de l’acte de vente.
• Indemnité d’immobilisation : elle est fixée librement par les deux parties.
• Frais annexes : droits de mutation, frais d’agence…
• Plan de financement : les conditions du prêt que le vendeur va solliciter.
• Conditions suspensives
• Droit de rétractation : obligatoire, il est d’une durée de 10 jours.
• Annexes : le vendeur doit ajouter un dossier de diagnostics techniques et les documents relatifs à la copropriété.

Les différences entre promesse de vente et compromis de vente

La fonction principale de la promesse unilatérale de vente (PUV), est d’engage en premier lieu le vendeur.

En effet, en octroyant à l’acheteur, l’exclusivité de l’option d’achat, celui-ci est alors le seul qui à la possibilité d’acheter le logement jusqu’à la date-butoir de la promesse de vente, s’il le souhaite.

A l’inverse, le compromis de vente engage réciproquement les deux parties.

C’est l’avant-contrat privilégié par les vendeurs. Il est aussi appelé promesse synallagmatique de vente (PSV).

Lors d’un compromis de vente, les deux parties s’engagent mutuellement à réaliser la vente. en effet, cet avant-contrat à valeur de contrat de vente, avec un décalage de quelques mois, laissant le temps nécessaire de vérifier les clauses suspensives.

Il est bien plus sécurisant pour les vendeurs.

Cela dit, si la promesse unilatérale de vente la PUV est assortie d’une indemnité d’immobilisation, elle prend alors un caractère d’engagement pour le futur acheteur également, faisant partie des obligations qui pèsent sur le bénéficiaire.

Quelles obligations pour le bénéficiaire ?

L’indemnité d’immobilisation

Afin de compenser le fait que le vendeur à donné l’exclusivité de la vente de son logement à l’acquéreur, la promesse unilatérale de vente est dans la majorité des cas assortie d’une indemnité d’immobilisation.

La somme a verser est librement fixée par les deux parties. Calculée en pourcentage du prix de vente, elle peut facilement atteindre 10% du prix net vendeur.

Toutefois, si le vendeur a une confiance totale dans le sérieux de l’acheteur, elle peut être revue à la baisse.

Demandée afin d’éviter que le vendeur signe une promesse de vente à la légère, elle est conservée par le vendeur si le bénéficiaire renonce à lever son option d’achat.

Le versement de l’indemnité d’immobilisation est effectué au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente, déposée sur un compte séquestre, de préférence celui du notaire.

Il est préférable cela dit, d’attendre l’expiration du délai de rétractation de 10 jours, avant d’encaisser le chèque. Si la vente se réalise, l’indemnité est alors déduite du prix de vente.

L’obtention du prêt

Dès lors que la promesse de vente est signée, l’acheteur doit faire le nécessaire pour obtenir un emprunt immobilier, qui couvre le prix total du bien, et les frais annexes, au jour de la signature de l’acte de vente définitif. Sauf si l’achat est réalisé à partir de fonds propres.

Pour obtenir son financement, l’acquéreur doit démarcher une ou plusieurs banques.

Si celui-ci essuie trois refus et selon les conditions prévues dans la PUV, il peut alors dénoncer la clause suspensive d’obtention de prêt.

Dans ce cas là, la promesse de vente est annulée, et l’indemnité d’immobilisation est restituée au bénéficiaire. Cette clause permet ainsi de protéger les acheteurs qui ne réussissent pas à trouver un financement pour leur achat.

La levée d’option

Le bénéficiaire peut décider, ou non, de lever son option d’achat jusqu’à la fin du délai imparti. Tacite ou expresse, le critère de la levée d’option doit impérativement être précisé dans le contrat de la PUV :

• Tacite : l’option est considérée levée si le bénéficiaire ne se manifeste pas à l’issue du délai. S’il ne souhaite pas réaliser la vente, il doit envoyer un courrier recommandé.
• Expresse : l’option est considérée levée si le bénéficiaire en envoie la notification par courrier recommandé avant la fin du délai. A défaut, il ne lève pas son option.

Permettant de procéder à la dernière étape de la vente, c’est lors de la levée d’option, qui n’est autre que la signature de l’acte de vente chez le notaire que l’acquéreur devra régler l’intégralité du prix au vendeur, ainsi que l’ensemble des frais associés à la vente.

Et si le bénéficiaire ne lève pas son option d’achat ?

En dehors des clauses suspensives, deux cas de figure permettent au bénéficiaire de ne pas lever son option d’achat. Soit pendant ou au-delà du délai de rétractation.

• Pendant le délai de rétractation légal :

Assortie d’un délai légal de rétractation légal de 10 jours, à compter de la réception du contrat par le bénéficiaire, le bénéficiaire peut renoncer à ses engagements sans motif ni aucune pénalité, récupérant l’indemnité d’immobilisation. Sa décision doit pour cela être notifiée par courrier recommandé dans ce délai, cachet de la poste faisant foi.

• Après le délai de rétractation légal :

Lorsque le délai de rétractation de 10 jours a été dépassé, la promesse de vente devient également caduque, si l’acquéreur ne souhaite pas lever son option d’achat. Par contre, l’indemnité d’immobilisation ne peut pas être restituée. Celle-ci est conservée par le vendeur en dédommagement.

Dans les deux cas, dès la renonciation de l’acquéreur et l’annulation de la validité de la PUV, le vendeur retrouve sa liberté de faire affaire avec d’autres acheteurs potentiels.

Et si le vendeur décide de se rétracter ?

Dans de rare cas, il peut arriver que ce soit le promettant qui décide de revenir sur ses engagements. Par exemple parce qu’il souhaite traiter avec un autre acquéreur, qui propose des conditions de vente plus avantageuses pour lui, ou encore s’il renonce simplement à vendre.

Dans ce cas, sa responsabilité est engagée, et l’acheteur peut se tourner vers les tribunaux. Selon la jurisprudence, deux formes de résolution du litige sont possibles, soit le versement de dommages et intérêts à l’ex-acheteur, ou, dans de plus rares cas, par l’exécution forcée de la vente.

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