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La promesse de vente de maison
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La promesse de vente de maison

Une promesse unilatérale de vente de maison (ou PUV) a pour effet entre-autre, de réserver un logement pour un seul acheteur.

Cet avant-contrat permet précise tous les contours de la vente et engage le futur acquéreur.

C’est à ce moment que le vendeur doit présenter tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Nous vous invitons dans cet article à découvrir tout ce qu’il faut savoir sur cette étape-clé de la transaction.

Promesse de vente de maison : comment ça marche ?

Dès lors que les négociations ont abouti à un accord, lors d’une vente de maison, plusieurs formes d’ avant-contrats permettent de poser les bases de la transaction.

  • Compromis de vente  (aussi appelé promesse synallagmatique de vente, ou PSV) ;
  • Promesse unilatérale de vente (ou PUV), appelée communément promesse de vente ;
  • Promesse unilatérale d’achat (ou PUA, beaucoup plus rare).

Dans ces 3 cas, son rôle est de préciser tous les contours de la vente . Il sera ratifié quelques mois plus tard, chez le notaire, lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Une promesse unilatérale de vente de maison permet au futur acquéreur de disposer d’une exclusivité pendant le délai prévu au contrat, pendant lequel il pourra « lever l’option » et procéder à l’achat de la maison. Il pose une option ferme sur le logement !

Cet avant-contrat engage plus fermement le vendeur que l’acheteur, du moins en apparence.

En effet, la promesse de vente de maison comporte aussi des engagements forts pour le futur acheteur, que l’on appelle « bénéficiaire ».

Généralement assorti d’une indemnité d’immobilisation, fixée librement, qui peut atteindre jusqu’à 10% du prix net vendeur.

Versée par le bénéficiaire de la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation est conservée par le vendeur, dans le cas où il décide de ne pas procéder à l’achat en dehors du délai de rétractation légal.

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Où signer la promesse de vente de maison ?

Facultatif mais conseillé, les deux parties ont tout intérêt à signer la PUV chez un notaire, afin de garantir la réalisation de la vente de maison

Un avant-contrat entre particuliers, ou devant un agent immobilier, peut aussi être signé sans notaire, on parle alors de contrat « sous seing privé ».

Pourquoi signer une promesse de vente de maison chez le notaire

Garde-fou important pour le vendeur, la présence d’un notaire est d’autant plus appréciable en cas de promesse unilatérale de vente.

En effet, ce type d’avant-contrat est en faveur de l’acheteur. Ce dernier n’est pas obligé de lever son option d’achat. Au contraire, le vendeur bloque son bien pour plusieurs mois et reste en attente de la décision du bénéficiaire.

Il est donc important que le vendeur, inclut au contrat de PUV des clauses qui compensent cette inégalité.

En premier lieu, il est fortement conseillé d’inscrire une indemnité d’immobilisation permettant de sceller l’intérêt de l’acquéreur.

Pour s’assurer que le futur acheteur dispose d’un dossier solide, les clauses concernant l’obtention du prêt doivent faire l’objet d’une attention toute particulière.

Lorsque la promesse de vente de maison est rédigée par votre notaire, vous êtes garantie que le contrat protège les intérêts des deux parties.

L’officier public va également s’assurer que les deux parties, au-delà de la signature de l’avant-contrat respectent leurs engagements. Pour un vendeur, c’est un moyen de sécuriser la vente de la maison.

Promesse unilatérale de vente (PUV) : ce qui change pour les maisons

Le contrat de PUV diffère légèrement s’il concerne une maison ou un appartement.

Les changements concernent essentiellement la liste des pièces annexes obligatoires, à inclure au dossier au moment de la signature.

En effet, toute promesse de vente s’accompagne d’un DDT, ou dossier de diagnostics techniques. Si la vente concerne une maison individuelle, il inclura des diagnostics bien spécifiques qu’il est recommandé de commander en amont de l’avant-contrat.

Un DPE, ou diagnostic de performance énergétique est obligatoirement inclus en cas de vente de maison. Le diagnostiqueur va décerner deux étiquettes énergie au bâtiment, à la fin de l’évaluation. Vous devrez alors les reporter sur la petite annonce. Si la note est trop basse, certains propriétaires souhaiteront réaliser des travaux d’optimisation énergétique pour revaloriser la maison avant la vente.

Pour les installations qui ont plus de 15 ans, le vendeur doit également fournir des diagnostics gaz et électricité. En commune rurale, si la maison dispose de son propre système de retraitement des eaux usées, il faudra ajouter un diagnostic assainissement.

Les maisons les plus anciennes devront ajouter un diagnostic plomb, si le permis de construire est antérieur à 1949. Toutes les maisons construites avant 1997 doivent aussi prévoir le diagnostic amiante.

Enfin, des diagnostics termites et ESRIS peuvent être obligatoires, suivant la situation géographique de la commune,. La situation en zone à risque est déterminée par arrêté préfectoral. N’hésitez pas à consulter votre mairie pour connaître vos obligations en cas de vente de maison.

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