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La promesse de vente de maison
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La promesse de vente de maison

Une promesse unilatérale de vente de maison (ou PUV) a pour effet entre-autre, de réserver un logement pour un seul acheteur.

Cet avant-contrat permet précise tous les contours de la vente et engage le futur acquéreur.

C’est à ce moment que le vendeur doit présenter tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Nous vous invitons dans cet article à découvrir tout ce qu’il faut savoir sur cette étape-clé de la transaction.

Promesse de vente de maison : comment ça marche ?

Dès lors que les négociations ont abouti à un accord, lors d’une vente de maison, plusieurs formes d’ avant-contrats permettent de poser les bases de la transaction.

  • Compromis de vente  (aussi appelé promesse synallagmatique de vente, ou PSV) ;
  • Promesse unilatérale de vente (ou PUV), appelée communément promesse de vente ;
  • Promesse unilatérale d’achat (ou PUA, beaucoup plus rare).

Dans ces 3 cas, son rôle est de préciser tous les contours de la vente . Il sera ratifié quelques mois plus tard, chez le notaire, lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Une promesse unilatérale de vente de maison permet au futur acquéreur de disposer d’une exclusivité pendant le délai prévu au contrat, pendant lequel il pourra « lever l’option » et procéder à l’achat de la maison. Il pose une option ferme sur le logement !

Cet avant-contrat engage plus fermement le vendeur que l’acheteur, du moins en apparence.

En effet, la promesse de vente de maison comporte aussi des engagements forts pour le futur acheteur, que l’on appelle « bénéficiaire ».

Généralement assorti d’une indemnité d’immobilisation, fixée librement, qui peut atteindre jusqu’à 10% du prix net vendeur.

Versée par le bénéficiaire de la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation est conservée par le vendeur, dans le cas où il décide de ne pas procéder à l’achat en dehors du délai de rétractation légal.

Arnaud Immo agence nouvelle génération

Où signer la promesse de vente de maison ?

Facultatif mais conseillé, les deux parties ont tout intérêt à signer la PUV chez un notaire, afin de garantir la réalisation de la vente de maison

Un avant-contrat entre particuliers, ou devant un agent immobilier, peut aussi être signé sans notaire, on parle alors de contrat « sous seing privé ».

Pourquoi signer une promesse de vente de maison chez le notaire

Garde-fou important pour le vendeur, la présence d’un notaire est d’autant plus appréciable en cas de promesse unilatérale de vente.

En effet, ce type d’avant-contrat est en faveur de l’acheteur. Ce dernier n’est pas obligé de lever son option d’achat. Au contraire, le vendeur bloque son bien pour plusieurs mois et reste en attente de la décision du bénéficiaire.

Il est donc important que le vendeur, inclut au contrat de PUV des clauses qui compensent cette inégalité.

En premier lieu, il est fortement conseillé d’inscrire une indemnité d’immobilisation permettant de sceller l’intérêt de l’acquéreur.

Pour s’assurer que le futur acheteur dispose d’un dossier solide, les clauses concernant l’obtention du prêt doivent faire l’objet d’une attention toute particulière.

Lorsque la promesse de vente de maison est rédigée par votre notaire, vous êtes garantie que le contrat protège les intérêts des deux parties.

L’officier public va également s’assurer que les deux parties, au-delà de la signature de l’avant-contrat respectent leurs engagements. Pour un vendeur, c’est un moyen de sécuriser la vente de la maison.

Promesse unilatérale de vente (PUV) : ce qui change pour les maisons

Le contrat de PUV diffère légèrement s’il concerne une maison ou un appartement.

Les changements concernent essentiellement la liste des pièces annexes obligatoires, à inclure au dossier au moment de la signature.

En effet, toute promesse de vente s’accompagne d’un DDT, ou dossier de diagnostics techniques. Si la vente concerne une maison individuelle, il inclura des diagnostics bien spécifiques qu’il est recommandé de commander en amont de l’avant-contrat.

Un DPE, ou diagnostic de performance énergétique est obligatoirement inclus en cas de vente de maison. Le diagnostiqueur va décerner deux étiquettes énergie au bâtiment, à la fin de l’évaluation. Vous devrez alors les reporter sur la petite annonce. Si la note est trop basse, certains propriétaires souhaiteront réaliser des travaux d’optimisation énergétique pour revaloriser la maison avant la vente.

Pour les installations qui ont plus de 15 ans, le vendeur doit également fournir des diagnostics gaz et électricité. En commune rurale, si la maison dispose de son propre système de retraitement des eaux usées, il faudra ajouter un diagnostic assainissement.

Les maisons les plus anciennes devront ajouter un diagnostic plomb, si le permis de construire est antérieur à 1949. Toutes les maisons construites avant 1997 doivent aussi prévoir le diagnostic amiante.

Enfin, des diagnostics termites et ESRIS peuvent être obligatoires, suivant la situation géographique de la commune,. La situation en zone à risque est déterminée par arrêté préfectoral. N’hésitez pas à consulter votre mairie pour connaître vos obligations en cas de vente de maison.

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Arnaud-Immo Modèle de Promesse de vente

Promesse de vente d’immeuble sous conditions suspensives entre les
soussignés :

LE(S) VENDEUR(S)

Monsieur/Madame [ nom ], [ prénom ]
Né(e) le [ date ]
(Et son épouse/époux [ nom ], [ prénom ])
Né(e) le [ date ]
Résidant au [ adresse ]
Désigné(s) ci-après par « le promettant »

ET D’AUTRE PART
L’ (LES) ACQUÉREUR(S)

Monsieur/Madame [ nom ], [ prénom ]
Né(e) le [ date ]
(Et son épouse/époux) [ nom ], [ prénom ])
Né(e) le [ date ]
Résidant au [ adresse ]
Désigné(s) ci-après par « le bénéficiaire »
Il est précisé que si la vente intervient entre plusieurs acquéreurs et/ou vendeurs, les uns et les
autres sont liés conjointement et solidairement entre eux.
Il a été fait et convenu ce qui suit :

I – PROMESSE

Le promettant s’engage, dans le délai prévu ci-après, à vendre les biens désignés ci-après au
bénéficiaire, qui accepte en se réservant le droit de demander ou non la réalisation définitive
de la vente.

II – SITUATION ET DÉSIGNATION DES BIENS

(inclure la description détaillée du logement vendu, ainsi que sa situation : libre, loué, occupé, etc.)

L’objet de la vente est le bien suivant : [appartement, maison individuelle, maison en
lotissement, terrain constructible… ]
Situé à l’adresse suivante : [ adresse ]
Composé de : [ détailler la nature et l’usage des pièces ]
D’une superficie de [ ] m2 (Note : indiquer la méthode de calcul utilisée ; Toujours utiliser la
surface Loi Carrez si le logement est en copropriété)
Et des accessoires suivants [ mentionner la présence de jardin, garage, abri de jardin, piscine,
etc… ]
Équipements communs [ mentionner les équipements des parties communes : ascenseurs,
aires de jeux, etc…]

Si le bien est en copropriété :

– Numéro du ou des lots : [ ]
– Nombre de millièmes : [ ]
– Références cadastrales : [ ]
Le bénéficiaire déclare avoir une connaissance complète des biens faisant objet de la présente
promesse de vente pour les avoir visités et mesurés, et dispense de ce fait le promettant d’une
plus ample désignation.

III – ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

Sur l’origine de propriété, le promettant déclare :

  • qu’il est seul propriétaire desdits biens et droits immobiliers pour les avoir acquis de [ancien propriétaire ] par acte notarié établi le [ date ] par Me [ notaire ] notaire domicilié à [ adresse ].
  • avoir la capacité pleine et entière de disposer desdits biens.
  • qu’il s’engage à fournir à première demande du rédacteur de l’acte de vente notarié tous titres de propriétés et pièces nécessaires à la vente.

IV – CHARGES GREVANT L’IMMEUBLE

1. Servitudes et urbanisme

Le promettant déclare qu’à sa connaissance, les biens objets de la présente promesse de vente
ne sont à sa connaissance grevés d’aucune servitude spéciale ou résultant de la situation
naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur sur l’urbanisme. [ modifier si
nécessaire ]

2. Hypothèques et privilèges

Le promettant déclare qu’à sa connaissance, les biens objet de la présente promesse de vente
sont libres de tout privilège ou hypothèque. [ modifier si nécessaire ]

3. Situation locative

Le promettant déclare que les biens à vendre seront le jour de l’entrée en jouissance libre de
toute location ou occupation. [ modifier si nécessaire ]

V – DÉLAI

La promesse de vente est consentie jusqu’au [ date ] au plus tard.
Si le bénéficiaire n’a pas levé l’option d’achat à cette date, il sera déchu de tout droit et
l’indemnité d’immobilisation sera acquise au promettant.
Si le bénéficiaire décide de lever son option d’achat, il devra notifier le promettant à son
domicile, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main
propre contre récépissé. La notification devra lui être parvenue au plus tard à la date limite de
levée d’option mentionné ci-dessus.

VI – CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA VENTE

La vente sera réalisée sous les conditions suivantes, que le bénéficiaire s’oblige à exécuter s’il
lève son option d’achat :

  • prendre les biens vendus dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans garantie d’aucune sorte de la part du promettant concernant les vices de toute nature pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf ceux dont il aurait notoirement connaissance.
  • prendre également les biens vendus sans garantie de contenance, toute différence en plus ou en moins, s’il en existe, excédât-elle le vingtième, devant faire le profit ou la perte du bénéficiaire.
  • acquitter, à compter du jour de l’entrée en jouissance, toutes charges, taxes et impôts, étant précisé que la taxe foncière sera payée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l’année civile de l’entrée en jouissance.
  • faire son affaire personnelle de la continuation ou résiliation de toute police d’assurance intéressant les biens loués.
  • payer tous les frais, droits et honoraires résultant des présentes et de ses suites.
  • payer les travaux décidés par une assemblée de copropriétaires à partir de ce jour, le promettant s’engageant, pour sa part, à payer ceux décidés jusqu’à ce jour, qu’ils soient, dans l’un ou l’autre cas, exécutés ou non.

VII – PROPRIÉTÉ – JOUISSANCE

Le bénéficiaire disposera de la propriété de l’immeuble désigné ci-avant à partir du jour de la
signature de l’acte authentique.
Le transfert de propriété de l’immeuble permettra au bénéficiaire de disposer de la jouissance
du bien.

VIII – PRIX

La promesse de vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de [ ] €.
Le prix sera payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique, si le bénéficiaire
décide de lever son option d’achat.
Il est formellement convenu et accepté qu’à défaut du versement du prix de vente entre les
mains du notaire rédacteur de l’acte authentique, la vente sera considérée comme nulle et non
avenue, le transfert de propriété ne pourra s’effectuer et l’indemnité d’immobilisation sera
considérée comme acquise au promettant.
En levant son option d’achat, le bénéficiaire devra payer tous les frais, droits et émoluments
de l’acte authentique qui constatera la réalisation de la vente.

IX – INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION

En raison de la promesse unilatérale de vente, et en contrepartie du préjudice que le
promettant subirait en cas de non-réalisation dans les délais et conditions stipulés par la
présente promesse de vente, le bénéficiaire verse ce jour la somme de [ ] €.
Cette somme s’imputera sur le prix convenu de la vente.

X – CONDITIONS SUSPENSIVES ET PARTICULIÈRES

1. Conditions suspensives générales

La présente promesse de vente est consentie et acceptée sous les conditions suspensives
suivantes :

Capacité, pouvoir :

que le promettant justifie d’un droit de propriété régulier et dispose de la
capacité et des pouvoirs nécessaires à la signature de l’acte authentique.

Urbanisme :

qu’un certificat d’urbanisme concernant les biens objet de la présente promesse
soit obtenu et qu’il ne révèle aucune charge ou servitude, autre que celles décrites ci-dessus,
de nature à restreindre le droit de propriété ou de jouissance ou à rendre l’immeuble impropre
à sa destination.

Droit de préemption :

que l’exercice d’aucun droit de préemption ne fasse obstacle à la réalisation de la vente, qu’il émane d’une collectivité publique ou de toute autre personne.

2. Condition suspensive particulière (selon le cas)

[ Note : cette condition suspensive est obligatoire dès lors que l’acheteur a recours à un
prêt ]

[ Cas où le bénéficiaire a recours à un ou plusieurs prêts ]

Condition suspensive relative au financement:
La présente promesse de vente est consentie et acceptée sous la condition suspensive que le
bénéficiaire obtienne, d’ici le [ date ] au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant global
nécessaire au financement de son acquisition.  »
Le bénéficiaire déclare à cet égard :
– que la somme qu’il doit financer s’établit comme suit :

  •  Prix principal de la vente : [ € ]
  • Frais notariés : [ € ]
  • Autres frais : [ € ]TOTAL : [ € ]

– qu’elle sera financée de la façon suivante :

  • Apports personnels et assimilés : [ € ]
  • Montant total des emprunts : [ € ]

TOTAL DE LA SOMME À FINANCER : [ € ]
– au moyen des prêts qu’il va solliciter à des conditions compatibles avec ses possibilités de
remboursement, correspondant aux conditions suivantes :

  • Montant maximal de remboursements mensuels au cours de la première année 7 : [ x ] remboursements de [ € ]
  • Montant maximal du taux d’intérêt : [ % ]
  • Durée minimale du prêt : [ ] années. Le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande
    de financement auprès d’une banque ou d’un courtier en prêt dans les dix jours suivant la
    signature de la présente promesse.

La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que le bénéficiaire aura
reçu une ou plusieurs offres de prêts couvrant le montant global d’emprunts nécessaire au
financement de son acquisition et correspondant à ses possibilités de remboursement telles
qu’indiquées ci-dessus.
Elle sera également considérée comme réalisée, conformément à l’article 1178 du Code civil,
dans le cas où le bénéficiaire aurait fait obstacle à sa réalisation en raison notamment de
l’absence de dépôt, du dépôt tardif ou du dépôt incomplet des dossiers de demandes
d’emprunt.
L’obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par le bénéficiaire au
promettant par lettre recommandée un mois au moins avant l’expiration du délai de validité de
la présente promesse de vente.

[ Cas où le bénéficiaire ne recourt pas à un prêt ]

Renonciation à la condition suspensive relative au financement
Le bénéficiaire déclare financer son acquisition sans recourir à l’emprunt et renoncer en
conséquence à la condition suspensive relative au financement. Conformément à l’article 18
de la loi du 13 juillet 1979, le bénéficiaire confirme cette renonciation en recopiant de sa main
la déclaration suivante :
“Je, soussigné(e) [ nom, prénom ], bénéficiaire de la présente promesse de vente, déclare
effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si,
néanmoins, je souhaitais solliciter un prêt, je ne pourrais plus me prévaloir de la condition
suspensive de son obtention prévue par la loi du 13 juillet 1979.”

3. Effets des conditions suspensives

En cas de non-réalisation d’une seule des conditions suspensives énumérées ci-dessus, la
présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue, chacune des parties
reprenant sa pleine et entière liberté, et le promettant reprendrait la libre disposition de
l’immeuble ci-dessus désigné. Le dépôt de garantie sera restitué au bénéficiaire sans
formalité, intérêt ou pénalité, à moins que le promettant ne décide de renoncer aux conditions
destinées à le protéger et de procéder en tout état de cause au transfert de propriété.
Si la condition suspensive se réalise, la vente sera régularisée en l’étude de Me [ ] (notaire)
dans le délai de [ ] jours à compter de la réalisation de ladite condition.

XI – RÉALISATION DE LA VENTE

Dans le cas où le bénéficiaire lèverait son option d’achat et si toutes les conditions suspensives
venaient à se réaliser, la vente sera régularisée dans un délai de [ ] jours à compter de la
réalisation desdites conditions, par acte notarié aux minutes de Me [Nom, prénom ].
Si après la levée d’option par le bénéficiaire, l’une des parties refusait de signer l’acte
authentique de vente ou faisait défaut le jour de la convocation devant le notaire à la date butoir prévue par le précédent acte, elle pourra y être contrainte par les recours légaux, en
supportant tous les frais de poursuite.
En outre, elle devra payer la somme de [ € ] à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et
de clause pénale.

XII – DROIT DE RÉTRACTATION

En vertu de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le bénéficiaire non
professionnel dispose d’un droit de rétractation dans un délai porté à 10 jours par la loi 2015-
990 du 6 août 2015 dite « Loi Macron ». Ce délai court à compter du lendemain de la première
présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent acte.
La rétractation, pour être valable, devra être notifiée au promettant par lettre recommandée
avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour
la détermination de la date de réception ou de remise.
Si le bénéficiaire exerce son droit de rétractation dans le délai précisé plus haut, il récupérera
l’indemnité d’immobilisation sans pénalités ou retenues.

XIII – ENREGISTREMENT

Conformément aux lois en vigueur, la présente promesse de vente fera l’objet d’un
enregistrement auprès des services des impôts dans un délai maximal de dix jours à compter
de la réception de l’acte par le bénéficiaire.

XIV – SIGNATURE

Fait à : [ ] (lieu)
Le : [ ] (date)
En [ ] exemplaires
Le promettant Le bénéficiaire
Signature Signature

Annexes :

  • Documents relatifs à la copropriété*
  • Dossier de diagnostic technique**

*En cas de vente de logement en copropriété, le vendeur doit ajouter en annexe un certain de

documents relatif à la copropriété :

  • Règlement de copropriété
  • Etat descriptif de l’indivision
  • Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
  • Carnet d’entretien de l’immeuble
  • Diagnostic technique global de l’immeuble
  • Montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers
  • Exercices comptables
  • Sommes à verser en tant que futur propriétaire

** Le dossier de diagnostic technique, qui doit être annexé à la promesse de vente,
comporte :
[ Lister tous les diagnostics techniques obligatoires dans le cas du bien concerné par le
présent acte de vente ]

  • diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • constat de risque d’exposition au plomb (Crep),
  • l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante,
  • le constat de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans,
  • l’état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans,
  • le constat de l’installation d’assainissement non collectif pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées équipés d’une installation d’assainissement non collectif,
  • l’état relatif à la présence de termites lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté,
  • l »etat des servitudes « risques » et d’information sur les sols lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté.

Ces différents diagnostics doivent être réalisés par un technicien dont les compétences ont été
certifiées.

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Que vous souhaitiez mettre votre bien en vente ou que vous soyez à la recherche de votre futur logement, n’hésitez pas à faire appel à nos experts.

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