La location à long terme
En France, la location à usage d’habitation est largement réglementée.
Lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire, le contenu du contrat est strictement encadré.
Mais s’il s’agit de sa résidence secondaire son contenu est plus libre.
Dans cet article, Arnaud Immo passe en revue toutes les caractéristiques et modalités du contrat de location vide et la location meublée.
La location vide et la location meublée
La législation française protège efficacement le locataire.
D’un point de vue général, le contrat doit être équilibré et dépourvu de clauses créant un avantage abusif au propriétaire.
Par ailleurs, des dispositions particulières, garantissent au locataire que le logement sera conforme aux règles en vigueur.
La location vide
La location dite « vide » ou « nue » désigne un logement loué non meublé à usage de résidence principale du locataire.
Il s’agit du mode de location le plus protecteur du locataire.
Effectivement, le bail est de longue durée, 3 ans minimum, puis se reconduit tacitement pour la même durée.
Pendant le cours du bail, le bailleur ne peut pas reprendre son logement.
Il ne peut en effet donner congé qu’à chaque échéance de trois ans, moyennant un préavis de six mois.
Toutefois, sa décision doit être justifiée par sa volonté de vendre le logement ou de le reprendre pour lui-même ou un proche.
Le locataire peut par contre donner congé à tout moment, sans motivation et moyennant un préavis plus court.
La location meublée
Une location est dite « meublée » lorsqu’elle est garnie d’un mobilier de telle sorte que le locataire puisse jouir immédiatement et convenablement des lieux.
Lit, table, chaise, batterie de cuisine, un minimum d’électroménager, etc, lui est fourni.
Le contrat est d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.
Le bailleur ne peut reprendre son logement qu’à chaque échéance moyennant un congé motivé et un préavis de trois mois.
Le locataire, quant à lui, peut donner congé à tout moment, sans motivation et moyennant un préavis d’un mois.
La signature du contrat
S’il s’agit d’une location saisonnière, vous vous engagerez souvent à distance par simple échange de courriers et sans avoir visité les lieux.
A l’inverse, pour une location de longue durée, le contrat est habituellement établi sur place après la visite des lieux.
A la différence du contrat de vente, le contrat de location n’est pas un acte authentique, passé devant notaire. Il est signé sous seing privé c’est-à-dire entre particuliers.
Le recours à un juriste professionnel est toutefois possible mais très rare et largement superflu.
L’établissement d’un contrat écrit est toujours nécessaire. Ce document fixe les dates de début et de fin de contrat, indique le montant des loyers et charges.
Il fixe également les droits et obligations de chacun.
Les annexes au contrat de bail
L’état des lieux
Il s’agit d’indiquer, dans un document écrit, l’état du logement au jour de la remise des clefs, puis, au jour de la restitution des clefs.
L’inventaire
Si le logement est loué meublé, il est d’usage d’établir un inventaire contradictoire du mobilier.
Cela permet au propriétaire de s’assurer en fin de bail que tous les objets mis à votre disposition sont présents et de vérifier leur état.
C’est aussi pour vous un moyen de contrôler que tous les équipements et prestations annoncés sont fournis.
Les diagnostics
Un diagnostic d’état des risques naturels et technologiques, doit être fourni, ainsi qu’un diagnostic de performance énergétique et un constat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949.
Quel contrat signer ?
Quel que soit le choix du contrat, celui-ci doit avoir un contenu minimum et notamment :
- l’identité du propriétaire et celle du locataire,
- la nature du local et de ses éventuelles dépendances,
- la durée du contrat et ses modalités de résiliation,
- l’indication de la date du début de la location,
- les montants du loyer, des charges et du dépôt de garantie,
- les obligations respectives du propriétaire et du locataire.
La durée du contrat
La durée de la location est entièrement libre.
Le contrat doit fixer la durée initiale puis celle de l’éventuel renouvellement par tacite reconduction.
Le loyer
Le propriétaire fixe librement le loyer.
En cours de bail, l’évolution du loyer est encadrée.
De sorte que le montant du loyer ne peut être révisé qu’une fois par an par l’effet d’une clause d’indexation, toujours présente dans les contrats.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme d’argent demandée au locataire le jour de la remise des clefs.
Même si ce n’est pas obligatoire, le propriétaire la demande toujours car cette somme.
En effet, elle constitue une avance de trésorerie qui permet au propriétaire de se rembourser si le locataire dégrade le logement ou laisse des dettes de loyer à son départ.
Les charges
Les charges locatives sont des sommes d’argent correspondant au remboursement des prestations et fournitures diverses procurées au locataire.
D’ordre général, il s’agit de l’eau, du chauffage, etc.
Les charges locatives sont plus importantes en copropriété qu’en maison individuelle.
Elles se calculent selon deux modalités différentes :
- les charges réelles. Le locataire rembourse au propriétaire les charges en fonction du coût réel des factures
- ou charges forfaitaires. Il s’agit dans ce cas d’une somme fixe qui ne varie plus quel que soit le montant réel des charges.
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