Comment la dynamique démographique affecte-t-elle l’immobilier en Île-de-France ?
Selon Hippolyte d’Albis, professeur à l’École d’économie de Paris et directeur de recherche au CNRS, le Centre national de la recherche scientifique, la dynamique démographique en France explique en partie la bonne santé du marché immobilier français.
Dans certains pays européens, comme l’Allemagne et l’Italie, la baisse du taux de natalité a contribué au réalignement de l’offre et de la demande de logements.
En France, le taux de natalité est passé de 2 à 1,88 naissances par femme depuis 2015, selon l’INSEE.
Dans cet article, Arnaud Immo vous dévoile tous les chiffres sur la dynamique démographique de Paris actuelle.
Quelles seront les conséquences pour le marché immobilier si cette évolution se poursuit ?
Il est vrai que les taux de natalité ont diminué en France, mais ce sont plutôt les changements dans le nombre de ménages qui ont le plus d’impact sur le marché immobilier.
Ainsi, en raison de l’allongement de l’espérance de vie et de la séparation des ménages, par exemple après un divorce ou une réinstallation professionnelle, la demande de logements n’a pas diminué.
L’évolution de la population se mesure par le taux d’accroissement naturel, c’est-à-dire la différence entre le nombre de naissances et le nombre de décès qui, malgré tout, reste positif en France.
Nous devons donc examiner de plus près l’effet des taux de mortalité.
Avec l’arrivée à l’âge avancé des baby-boomers, le taux d’accroissement naturel pourrait, en effet, diminuer considérablement.
Le nombre de décès, qui est passé de 551 000 à 602 000 entre 2010 et 2017, pourrait encore augmenter dans les années à venir.
Cela entraînera une augmentation de l’offre de logements, et peut importe l’évolution du marché immobilier.
Cet effet dépressif sur le marché est aggravé par le vieillissement de la population générale, ce qui signifie plus de vendeurs et moins d’acheteurs.
Existe-t-il un lien entre la dynamique démographique et l’évolution des prix de l’immobilier ?
Des études économiques ont montré que dans certains quartiers de Paris, la présence d’acheteurs étrangers fait monter les prix de l’immobilier, mais cet effet est très faible sur l’ensemble du Grand Paris et négligeable si l’on considère l’ensemble de la région.
Il est donc difficile de conclure qu’une certaine démographie entraînera une hausse des prix !
D’autre part, les chercheurs ont identifié le lien entre les changements démographiques et l’investissement immobilier, ou la construction de nouveaux logements.
Si l’Île-de-France se construit, principalement dans le cadre du Grand Paris, c’est parce que la population régionale en particulier augmente.
Les changements démographiques ont donc eu un effet positif sur l’offre de logements, dont l’augmentation a minimisé son effet potentiel sur les prix.
Que peuvent nous apprendre les autres pays en terme de dynamique démographique ?
Au Japon, les baisses de population sont directement liées aux prix de l’immobilier, qui se sont effondrés.
Dans certaines villes de l’ex-Allemagne de l’Est, comme Rostock, par exemple, les prix sont très bas pour une partie de la population qui reste après la réunification du pays.
Ces exemples montrent que la démographie de la population a effectivement un impact sur le marché immobilier, bien qu’il soit difficile de généraliser car la situation dans chaque ville est unique.
Les prix ne sont qu’un reflet du marché immobilier actuel sur les marchés où les ventes ont effectivement lieu.
Dans plusieurs petites communes de France, par exemple, ce n’est pas le cas !
Malgré ces situations particulières, la France ne devrait pas suivre les traces du Japon, car si la croissance démographique en France a ralenti, elle reste néanmoins positive.
La seule chose que nous pouvons dire avec certitude, c’est que la dynamique de la population est un indicateur fort sur le marché immobilier.
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