Loi Carrez : Comment prendre en compte la hauteur de plafond ?
La loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite loi Carrez est une loi française imposant au vendeur d’un lot de copropriété, ou d’une fraction de lot, d’en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.
Elle ne s’applique pas dans le cas de l’achat sur plan, ni à l’achat de terrains à bâtir.
La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les placards encastrés dans une embrasure ainsi que les placards avec une marche ne sont pas comptabilisés.
Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Dans cet article, Arnaud Immo vous dévoile tout ce qu’il faut savoir sur la hauteur de plafond prise en compte dans la loi Carrez.
A combien est fixée la hauteur loi Carrez ?
La hauteur sous plafond retenue pour le métrage de superficie en Loi Carrez est d’1,80m.
Pour mesurer une superficie en Loi Carrez, seuls les espaces privatifs d’au moins 1,80m de hauteur sont donc à prendre en compte.
De fait, sont exclus les pièces ou parties de pièce comptant moins de 180 cm entre le plancher et tout obstacle en hauteur, qu’il s’agisse du plafond ou d’une avancée en dur.
En effet, ces espaces ne peuvent pas être considérés comme propres à l’habitation, et ne sont donc pas inclus sur le métrage officiel du logement en copropriété.
Comment s’assurer que son métrage respecte la hauteur Loi Carrez ?
Il n’est pas évident d’évaluer avec précision les m2 d’une pièce mansardée ou d’un grenier aménageable, tout en tenant compte du critère de la hauteur sous plafond !
Pourtant, la loi Carrez laisse la possibilité aux propriétaires de réaliser eux-mêmes le calcul de la superficie du logement.
Notamment, il peut être compliqué de prendre en compte les parties de pièce surmontées d’une poutre apparente particulièrement basse, ou les mezzanines de moins d’1,80m de hauteur.
Rigueur et méthode sont de mise ! Toutes parties occupées par le gros oeuvre sont exclues. Prenez-garde aux erreurs de calcul !
Une marge d’erreur inférieure à 5% et toutefois tolérée par la loi. Ce qui fait sur un appartement de 40m2, une marge d’erreur de 2m2 seulement !
Dans le cas où l’acheteur constate le dépassement de 5% de marge d’erreur, il peut intenter un recours en justice pour contester la superficie Loi Carrez inscrite sur l’acte de vente.
Si le tribunal lui donne raison, le prix de vente serait alors retoqué en sa faveur, retirant la valeur de proportion correspondant aux m2 injustement comptabilisés.
Il est donc fortement conseillé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel, pour un métrage Loi Carrez qui tienne compte de la hauteur de plafond.
En effet, seul un expert géomètre spécialisé en mesures de superficie Loi Carrez sera capable de calculer avec précision le nombre de mètres carrés à prendre en compte.
Surface habitable et superficie Loi Carrez
La hauteur sous plafond intervient également sur la surface habitable, qu’il ne faut pas confondre avec la Loi Carrez.
La surface habitable, ou Loi Boutin, est utilisée seulement en cas de mise en location excluant également toutes les pièces ou parties de pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.
Néanmoins, la hauteur sous plafond Loi Carrez ne suffit pas pour qu’un logement soit considéré comme habitable.
En effet, sa pièce principale doit être d’au moins 2,20m de hauteur et d’au moins 9m2 de superficie, soit un volume totale minimum de 20m3.
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