Frais de notaire dans l’ancien : Comment les calculer ?

Lors d’un achat de bien immobilier dit « ancien », les frais de notaire sont bien plus élevés que lorsqu’on achète dans le neuf.

En effet, dans l’ancien, s’ajoute des droits de mutation en plus des autres frais à s’acquitter.

Ils sont en moyenne en dessous de 1% pour une VEFA, et peuvent aller jusqu’à plus de 5% dans l’ancien.

Tout cela ajouté revient à environ, 7% à 8% du prix du bien.

dans cet article, Arnaud Immo, vous dit tout ce que vous devez savoir sur les frais de notaire, et vous aide à les calculer avec précision.

Définition des frais de notaire dans l’ancien

Toujours payés en un seul et même versement, les frais de notaire, dont le terme exact est en fait frais d’acquisition, sont collectés au moment de la signature définitive de l’acte de vente, et désignent l’ensemble des frais administratifs obligatoires en cas de mutation de propriété.

Les frais d’acquisition se décomposent comme ceci :

• droits de mutation, destinés aux collectivités locales ;
• émoluments du notaire, qui constituent ses honoraires ;
• émoluments de formalités et autres frais, en concept de défraiement du notaire ;
• contribution de sécurité immobilière.

Qu’est-ce qu’un logement « ancien » ?

Tout logement ayant déjà connu une mutation de propriété, est considéré comme ancien. Que la construction date, de quelques mois ou des dizaines d’années, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, cela inclut donc tous les immeubles à la revente.

Maintenant abolie, jusqu’en 2012, cette distinction était caractérisée par les biens de moins de 5 ans, considérés alors comme neuf et au-déla comme ancien.

Cette distinction avait alors l’avantage de réduire considérablement les frais de notaire pour les logements les plus récents.

A présent, tous les logements qui ne sont pas achetés neufs sont logés à la même enseigne et sont considérés comme « anciens » au regard des frais de notaire.

Qui doit payer les frais de notaire dans l’ancien ?

Toujours à la charge de l’acquéreur, il est donc indispensable de pouvoir les estimer avec le plus de justesse, avant même de se lancer dans les recherches.

Représentant en moyenne à 7,5% du prix du bien, il est essentiel d’être certain de connaître à l’avance ces frais afin de savoir combien investir dans son logement.

Que couvrent les frais de notaire dans l’ancien ?

Les frais d’acquisition se présentent ainsi :

Les droits de mutation à titre onéreux

Perçus par les collectivités locales, commune et département, les droits de mutations ont augmenté depuis 2014.

Ils sont de l’ordre de 5,80% du prix du bien dans la plupart des départements, à payer directement au notaire.

Seuls l’Indre, l’Isère, Mayotte et le Morbihan continuent d’appliquer des droits de mutation au taux ancien, à 5,09%.

Les émoluments du notaire

Calculés selon un barème dégressif, appliqué par tranches du prix du bien, les émoluments, ou honoraires, sont conçus pour rémunérer le travail l’ensemble du travail du notaire tout au long de la transaction.

Ils sont calculés ainsi :

• De 0 € à 6,500 € : 3.945 %
• De 6,500 € à 17,000 € : 1.627 %
• De 17,000 € à 60,000 € : 1.085 %
• Au dessus de 60,000 € : 0.814 %

Montant auquel il faudra ajouter 20% de TVA.

Le calcul s’applique à chaque tranche concernée, pour simplifier votre calcul, et au lieu d’effectuer le calcul à chaque tranche, voici la méthode de calcul la plus simple pour toutes les transactions de plus de 60.000 €.

Multipliez uniquement, le prix total du bien par 0,00814, puis ajoutez 405 € (somme calculée pour les tranches inférieures).

N’oubliez pas d’ajouter la TVA, en multipliant ensuite par 1,20.

Vous aurez ainsi le résultat correspondant exactement aux émoluments du notaire que vous devrez payer.

Émoluments de formalités et frais divers

Pendant toute la durée de la transaction, le notaire engage des frais pour divers déplacements, demandes administratives, envois postaux, etc…

Ces émoluments correspondent aux défraiements du notaire, les tarifs sont transparents et encadré par la loi.

Relativement complexe, le montant des formalités et débours dépend du type de vente. Pour simplifier, il peut atteindre entre 800 € et 1.000 € pour une vente de logement.

Contribution de sécurité immobilière

La contribution de sécurité immobilière est de  0,10% du prix du bien.

Cette contribution est également perçue par l’état.

Comment calculer ses frais de notaire dans l’ancien ?

Comment  faire une estimation précise des frais de notaire, lorsque vous connaissez déjà le prix de vente ?

Ci dessous une méthode simplifiée, calculée à partir du prix net vendeur, donc, hors frais d’agence :

• Droits de mutation : Calculez 5,80% du prix du bien (sauf si le logement est dans un des 4 départements à taux réduit, auquel cas le pourcentage est de 5,09%).

• Émoluments du notaire : appliquez au prix du bien un pourcentage de 0,814%, ajoutez 405 € puis multipliez par 1,2 pour appliquer une TVA de 20%.

• Émoluments de formalités et frais divers : ils peuvent être estimés à environ 800 €.

• Contribution de sécurité immobilière : calculez 0,10% du prix du bien.

Tous ces frais sont à additionner les uns aux autres !

Exemples de calcul

Exemple 1 : achat d’un 2 pièces à Paris à 250.000 €

Frais de notaire :

• Droits de mutation : 250.000 x 5,80% = 14.500 €
• Emoluments du notaire : (250.000 x 0,814%) + 405 € = 2440 €. On ajoute ensuite la TVA:  2440 x 1,2 = 2928 €
• Emoluments de formalités : 800 €
• Contribution de sécurité immobilière : 250.000 x 0,1% = 250 €

Total des frais de notaire : 18.478 €, soit 7,4 % du prix du bien

Exemple 2 : achat d’une grande maison à 500.000 €

Frais de notaire :

• Droits de mutation : 500 000 x 5,80% = 29.000 €
• Émoluments du notaire : (500.000 x 0,814%) + 405 € = 4475 €. On ajoute ensuite la TVA:  4475 x 1,2 = 5370 €
• Émoluments de formalités : 1000 €
• Contribution de sécurité immobilière: 500.000 x 0,1% = 500 €

Total des frais de notaire : 35.870 €, soit 7,1 % du prix du bien

Frais de notaire et Loi Macron : ce qui a changé en 2016

Les émoluments des notaires ont été légèrement revus à la baisse, depuis la mise en application de la loi Macron en 2016.

Egalement, les notaires ont la possibilité d’appliquer une remise de 10% pour tous les honoraires au-delà de 150.000 €.

La seule condition pour qu’ils puissent appliquer cette remise est qu’elle doit pouvoir bénéficier à l’ensemble de leur clientèle.

Il faut retenir que les honoraires des notaires sont plafonnés pour les petites transactions et qu’ils ne peuvent plus dépasser 10% du prix de vente.

Les transactions les plus concernées, sont généralement de petits terrains, d’une valeur de quelques milliers d’euros.

A l’arrivée, pour les ventes de logement ancien, la baisse des frais de notaire est de l’ordre de quelques dizaines d’euros, autant dire que la différence est à peine constatable !

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Que vous souhaitiez mettre votre bien en vente ou que vous soyez à la recherche de votre futur logement, n’hésitez pas à faire appel à nos experts.

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