Le diagnostic assainissement : tout savoir en cas de vente immobilière

Obligatoire lors d’une vente d’un logement équipé de son propre système de traitement des eaux usées, le diagnostic assainissement se fait rapidement.

Contrôle de la fosse septique ou toutes-eaux, micro-station d’épuration, la visite de contrôle peut entraîner des obligations de travaux !

Combien coût-il ? Que dit la loi ? Quand réaliser les travaux ?

Dans cet article, Arnaud Immo vous donne toutes les informations nécessaires pour vous préparer au diagnostic assainissement, ainsi qu’à son résultat.

Diagnostic assainissement : à quoi ça sert ?

Lors d’une vente immobilière, le diagnostic assainissement garantit le bon fonctionnement et l’entretien des systèmes autonomes de traitement des eaux usées.

Encore de nos jours, nous estimons à environ 600.000 logements qui rejettent directement les eaux usées dans la nature, avec les conséquences néfastes pour l’environnement que nous connaissons.

L’assainissement non collectif (ANC) concerne entre 5 et 6 millions de logements en France. Une majorité sont répertoriés comme défectueux et/ou mal entretenus.

Permettant de responsabiliser les propriétaires, de leur éviter des poursuites pour vices cachés et de faire circuler l’information à destination des acquéreurs, en cas de vente, le diagnostic assainissement permet de valider la conformité de ces systèmes d’ANC, à travers un audit de contrôle obligatoire.

Dans le cas où le diagnostic se relève non-conforme, il peut entraîner une obligation de travaux à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.

Quand faut-il le réaliser ?

Rendu obligatoire dès lors que vous vendez un logement non-raccordé au réseau d’assainissement de la commune, le diagnostic assainissement inclut essentiellement les maisons individuelles avec fosse septique, fosse toutes-eaux ou micro-station d’épuration, mais aussi toutes filières alternatives à filtre compact ou plantées.

Ce diagnostic doit être annexé au DDT, dossier de diagnostics techniques, qui regroupe tous les certificats obligatoires et présenté à l’acquéreur, au plus tard au moment de signer l’avant-contrat de vente, qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse de vente.

Si le vendeur ne le fournit pas, il s’expose à des poursuites pour vices cachés qui peuvent aboutir à des sanctions financières ou même, à l’annulation de la vente.

Ce diagnostic peut être réalisé dès la décision de mise en vente. Sa validité étant de plusieurs années.

Le faite de le programmer en amont présente deux avantages :

• être en mesure de réaliser d’éventuels travaux obligatoires avant la vente ;
• présenter un DDT complet aux éventuels acquéreurs dès la première visite.

Qui peut réaliser un diagnostic assainissement ?

Comme tous les autres diagnostics obligatoires, il est à la charge du propriétaire.

A l’inverse des autres certificats, le diagnostic assainissement n’est pas réalisé par un professionnel indépendant. C’est le SPANC qui s’en occupe, un organisme public local qui contrôle les systèmes d’assainissement non collectifs. Ce service est directement rattaché à chaque commune.

Pour faire réaliser un diagnostic assainissement, il faut donc prendre contact avec le SPANC le plus proche, ou avec votre commune qui vous mettra en relation avec un opérateur.

Comment se déroule-t-il ?

A l’arrivée du diagnostiqueur du SPANC, le propriétaire doit mettre à sa disposition tous les documents dont il dispose, précédents certificats de conformité, notices, titre de propriété, etc….

Il procédera ensuite à la vérification du fonctionnement et l’entretien du système de traitement des eaux.

Le diagnostic répond à un cahier des charges très précis, pouvant varier en fonction du type d’appareil et de sa date d’installation. Il inclut certains des éléments suivants :

• Identification et description des dispositifs composant le système de traitement des eaux usées
• Mesures de la hauteur des boues
• Vérification du bon écoulement en sortie de filière par carottage
• Recensement d’éventuels défauts d’entretien et d’usure
• Respect des prescriptions techniques au cours de la dernière intervention sur le système
• Évaluation des éventuels risques sanitaires ou des nuisances
• Bon dimensionnement du système par rapport au bâtiment et à l’utilisation

Le rapport de visite

A la fin de sa visite, le diagnostiqueur remet au Propriétaire un rapport de visite, dont l’intitulé officiel est « état de l’installation d’assainissement non collectif ».

C’est ce document qui fait office de diagnostic assainissement et devra être annexé au DDT. Il rassemble les observations effectuées par l’opérateur, ainsi que des recommandations au propriétaire concernant l’utilisation, l’entretien et les travaux recommandés pour améliorer l’installation.

Le rapport peut également préconiser des travaux obligatoires, en cas de risques sanitaires.

Que faire en cas d’obligations de travaux ?

L’obligation de travaux n’empêche pas la vente de se réaliser, et ne concerne pas nécessairement le vendeur.

Si il est d’accord, l’acquéreur peut prendre en charge la responsabilité des travaux, et dans ce cas là, il dispose d’un délai d’un an après la signature de l’acte de vente pour mettre l’installation en conformité.

Établie dans le but que l’acquéreur prenne conscience des éventuels travaux obligatoires qu’il peut avoir à réaliser, le diagnostic assainissement supposent souvent un coût de plusieurs milliers d’euros, pouvant nettement influer sur la négociation du prix de vente. C’est pourquoi certains vendeurs préfèrent prendre en charge les travaux avant de mettre en vente la maison.

Durée de validité du diagnostic assainissement

Le diagnostic assainissement dispose d’une durée de validité de 3 ans, et il devra être en cours de validité au moment de signer l’avant-contrat de vente chez le notaire.

Il est fortement déconseillé d’utiliser un certificat transmis par un ancien propriétaire.

Celui-ci ne pourrait pas garantir la couverture légale du propriétaire et lui éviter les poursuites pour vices cachés, le diagnostic doit avoir été impérativement réalisé à son nom.

Combien coûte l’état de l’installation d’assainissement non collectif ?

Variable suivant les communes, et à la charge exclusive du propriétaire-vendeur, le tarif du diagnostic est fixé par le SPANC lui-même, sa fourchette de prix s’étend de 70 € à 150 €.

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