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Crédit immobilier aux particuliers
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Crédit immobilier aux particuliers

Depuis quelques années les taux de crédit immobilier sont au plus bas en France.

Il est donc temps de concrétiser vos projets !

Qu’est il inclus dans les échéances de prêt ? Qu’elles sont les garanties demandées par les banques ?

Dans cet article, Arnaud Immo passe en revu tous les éléments du crédit immobilier pour les particuliers.

Les taux

En France le prêt immobilier le plus répandu est le crédit amortissable.

Dans ce cas, lorsque l’on contracte un crédit immobilier, on rembourse, la somme empruntée : il s’agit du capital.

Mais s’ajoute à cela les intérêts d’emprunt, les assurances, les garanties et les frais de dossier.

En effet, qui dit crédit immobilier, dit bien évidemment taux d’intérêts ! 

Le taux d’intérêt est le pourcentage qui mesure, sur une période donnée, le coût pour l’emprunteur et la rentabilité pour le prêteur.

Plus clairement, la banque récupère plus qu’elle ne prête.

Il en existe deux types :

  • les taux fixes et les taux révisables. S’agissant des crédits à taux fixes, dès la signature du contrat, vous connaissez le taux du crédit, le montant des mensualités et la date d’échéance du prêt. C’est simple et facile à gérer. Mais ces crédits fixes sont rigides. Si dans les mois à venir, les taux venaient à baisser, vos échéances resteraient inchangées. En revanche, si les taux se mettaient à augmenter, vous seriez protégé.
  • les prêts à taux révisable, qui sont indexés sur des indices financiers (l’Euribor par exemple) permettant à vos mensualités de varier à la hausse comme à la baisse. Ces variations entraînent une certaine incertitude sur vos charges de remboursement. En contrepartie, les taux pratiqués sont moins élevés que les taux fixes. Pour protéger les emprunteurs, les prêts révisables sont assortis de sécurités. Ainsi, en cas d’envolée des taux, soit la durée du prêt est allongée, ce rallongement ne pouvant pas, en général, excéder de plus de cinq ans la durée initiale du prêt. Inversement, en cas de baisse des taux, la durée du crédit raccourcira. Autre sécurité, le montant de vos mensualités est augmenté mais dans une certaine limite de l’indice de hausse des prix.

S’ajoutent au taux d’intérêt le coût des assurances emprunteurs.

Assurances crédit immobilier

Ces assurances non obligatoires en principe seront indispensables pour l’obtention de votre emprunt.

Le tarif moyen de l’assurance décès-invalidité est de 0.40% du capital emprunté par an. Ce coût s’ajoutera à la mensualité.

L’assurance perte emploi offre une grande sécurité, les remboursements étant pris en charge en cas de chômage. Mais elle coûte cher de 0,10%à 0,70% du capital emprunté par an et est réservée aux salariés en contrat à durée indéterminée.  

Quelles sont les garanties que prennent les banques

En plus des assurances emprunteurs, une banque ne prête pas d’argent sans prendre une garantie pour se protéger en cas de non remboursement.

Il en existe plusieurs :

  • l’hypothèque,
  • le cautionnement,
  • le privilège de prêteur de deniers,
  • et le nantissement. 

L’hypothèque

Elle permet à la banque de saisir le logement en cas de défaillance de l’emprunteur. De le vendre et de se rembourser grâce à la somme obtenue.

En moyenne, cette garantie vous coûtera environ 2% du montant emprunté. 

Le cautionnement

Il consiste au versement par le bénéficiaire du prêt immobilier d’une cotisation à un établissement spécialisé, qui se porte garant.

C’est ce dernier qui, en cas de défaillance, rembourse la banque, avant de se retourner contre l’emprunteur.

En moyenne, cette garantie vous coûtera environ 2 à 3 % du montant emprunté.

La principale différence entre l’hypothèque et la caution est financière !

L’hypothèque implique de nombreux frais :

  • taxe de publicité foncière,
  • droits de timbre,
  • émolument du notaire…

C’est pourquoi de plus en plus d’acquéreurs se tournent vers la caution.

Car, si son coût de départ est sensiblement le même que celui d’une hypothèque, une partie de la cotisation versée est rendue lorsque le prêt est totalement remboursé.

Et l’emprunteur fait également l’économie des frais d’enregistrement de l’acte notarié. 

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Le privilège de préteur de denier

Il fonctionne sur le même principe que l’hypothèque.

Et permet donc, au prêteur, de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser ses mensualités.

En revanche, le privilège de prêteur de deniers ne peut porter que sur des biens existants. De l’ancien ou du neuf dont la construction est complètement terminée ou des terrains.

Le privilège de prêteur de deniers fait l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente.

L’intérêt pour l’emprunteur, c’est qu’il est exonéré de taxe de publicité foncière.

Cette garantie reste donc moins coûteuse qu’une hypothèque !

Le nantissement

Il s’agit d’un contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de la dette.

Il peut s’agir d’une alternative à l’hypothèque ou à la caution mutuelle.

Il peut s’agir de bijoux, de contrats d’assurance vie, de placements sûrs ou même d’argent liquide.

L’établissement bancaire a alors la possibilité de vendre ces biens pour se rembourser, si l’emprunteur ne paie pas ses échéances.

Cette garantie n’engendre aucun frais, mais elle est souvent réservée aux clients des banques, disposant d’un portefeuille de valeur suffisant pour garantir leur crédit. 

Frais de dossier

Enfin, il faut ajouter les frais de dossier.

Lorsque l’on contracte un crédit immobilier, ces frais s’élèvent en moyenne à 1% du capital emprunté.

Certains établissements financiers sont ouverts à la négociation pour réduire le montant de ces frais. 

Vision globale du crédit immobilier aux particuliers

Afin d’avoir une vision globale du coût de l’emprunt, il est nécessaire de se baser sur le taux effectif global (TEG).

C’est un élément essentiel d’une offre de prêt. Le TEG doit intégrer dans son calcul tous les frais imposés par votre banquier pour qu’il accepte de vous financer. 

C’est à dire les frais de dossier, les frais annexes et les assurances.

Ce TEG est par conséquent indispensable pour comparer des offres différentes et ne doit être ni erroné ni dépasser le taux d’usure, sous peine de sanctions.

Il existe, en effet, dans le domaine du crédit une législation qui interdit aux organismes financiers de prêter de l’argent à un taux supérieur à un plafond fixé par la Banque de France et révisé chaque trimestre et publié au Journal Officiel.

Ce taux est appelé le taux d’usure. 

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