Comment signer un compromis de vente sous seing privé ?

Bien que généralement signé devant notaire, un compromis de vente peut aussi bien être signé directement entre particuliers.

Plus rapide, cette solution est pourtant plus risquée !

En effet, en l’absence d’un officier public, vous devrez faire preuve d’une vigilance extrême sur la rédaction du contrat, ses clauses suspensives ou la présence des annexes obligatoires…

Arnaud Immo vous permet de découvrir dans cet article, tout ce qu’il faut savoir avant de signer un compromis de vente sous seing privé !

Qu’est-ce qu’un compromis de vente sous seing privé ?

Le compromis comme tout autre avant-contrat, scelle l’accord entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier.

Etape centrale de la vente qui détermine les détails de la transaction et la date à laquelle l’acte de vente sera signé.

Obligatoire pour obtenir un financement et vérifier les clauses suspensives, le compromis de vente garantit la réalisation de la transaction dans un délai de quelques mois .

Cependant, il n’y a aucune obligation légale de signer le compromis de vente chez le notaire. L’acheteur et le vendeur ont la possibilité d’opter pour un « acte sous seing privé ». Sans la présence d’un notaire, qu’on appelle alors le « compromis de vente sous seing privé« .

Le compromis de vente sous seing privé a la même valeur légale que celui signé devant notaire.

Néanmoins, l’acte de vente, lui, sera obligatoirement signé devant notaire. Condition indispensable à l’enregistrement administratif et cadastral de la vente. En effet, seul un notaire, utilisant la forme « authentique » notariée, est habilité à faire ratifier une transaction immobilière auprès des services de la publicité foncière.

Les avantages du compromis de vente sous seing privé

La signature d’un acte sous seing privé est plus rapide. Avantage de taille étant donné que la plupart des notaires sont très occupés, et le délai d’attente pour obtenir un rendez-vous peut retarder la signature du compromis de plusieurs semaines. Cette situation peut être frustrante lorsqu’on est impatient de vendre son bien.

Alors, comment procéder ?

Le propriétaire et l’acheteur prévoient ensemble une rencontre, pour signer le compromis de vente sous seing privé.

Toutefois, le contrat devra être rédigé avec la plus grande prudence et rassembler tous les documents obligatoires à annexer au compromis.

Ainsi, les risques auxquels vous expose un compromis sous seing privé peuvent être embarrassants. Et seul la présence d’un notaire permet d’éviter de nombreux erreurs pouvant entacher la réalisation même de la vente.

Les points de vigilance  

Se passer d’un notaire, officier public, spécialisé dans l’enregistrement des actes juridique. est évidemment un risque pour les deux parties, en particulier pour ce qui concerne les points de vigilance suivants :

Les pièces annexes au dossier

Le nombre de pièces à annexer au compromis de vente est en nette augmentation.

En effet, depuis 2014, la loi ALUR oblige le propriétaire à présenter un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires, tous réunis dans le DDT (dossier de diagnostics techniques). A ceux-là, s’ajoute des documents officiels, comme les titres de propriétés, les références cadastrales et le dernier acte de vente. Enfin, en cas de copropriété, il lui faudra ajouter des pièces permettant à l’acquéreur d’être informé sur la situation du syndic, le bâtiment ou les dernières assemblées générales de copropriétaires.

Le propriétaire doit être très vigilant pour être sûr de ne rien oublier, en cas de signature Sous seing privé. Seul un document annexe obligatoire manquant, pourrait retarder toute la transaction. Notamment le délai de rétractation de l’acquéreur qui est d’une durée de 10 jours, démarrant dès lors que le compromis de vente est complet.

Pire encore, l’oublie d’un diagnostic obligatoire aurait des conséquences dramatiques pour la vente immobilière.

Attention ! En cas de vice caché, l’acquéreur pourrait solliciter une annulation de vente ou une révision de son prix en assignant le vendeur en justice.

La rédaction du contrat

Pour s’assurer de sa valeur légale, la mise en forme de la rédaction du compromis de vente est capitale. Rédiger des clauses légales sans connaissances juridique, est compliqué voir impossible. Toutes erreurs ou quiproquos sur certains termes pourraient entraîner de sérieux  litiges.

Les clauses suspensives

Tout compromis de vente comporte des clauses suspensives qui lui sont propres et qui correspondent aux conditions nécessaires à la poursuite de la transaction. Il peut s’agir de l’obtention d’un prêt, de l’absence de préemption par la commune, ou de l’absence de servitudes, mais encore de l’attribution d’un permis de construire.

Le notaire permet de garantir que le compromis de vente inclut toutes les clauses suspensives adéquates. Évitant les impasses légales, il sécurise la transaction pour les deux parties.

A savoir également, que la signature du compromis devant notaire vous permettra d’obtenir des conseils personnalisés. Le notaire facilite aussi le dépôt de garantie, en effet celui-ci est alors versé sur son compte séquestre par l’acheteur et garantit la réalisation de la vente.

Solution numéro 1 : utiliser un modèle de compromis de vente

Alors, comment s’assurer que même sans notaire, le contrat respecte la mise en forme légale ?

Fort heureusement, il existe des modèles de compromis de vente disponibles sur internet. Dans ce cas là, le propriétaire a tout intérêt à utiliser un de ces modèles, ils reprennent tous les éléments obligatoires, la désignation du bien et des parties, les mentions légales, les clauses principales…

Soyez tout de même prudent, car même les meilleurs modèles de compromis de vente en ligne peuvent ne pas inclurent toutes les clauses suivant votre situation.

Dans les cas particuliers, il sera certainement nécessaire d’en ajouter afin de bloquer toutes les éventualités, sans ça, vous vous exposer à des litiges entre acheteur et vendeur.

Solution numéro 2 : utiliser une agence immobilière comme intermédiaire

Il existe également des intermédiaires, souvent agence immobilière. Elles pourront effectuer la rédaction du compromis de vente, en acte sous seing privé.

Attention, vous n’aurez pas de recours auprès d’une agence immobilière en cas d’erreur ou d’omission dans le contrat. Seul un notaire pourvu d’une déontologie stricte et d’une expertise en droit immobilier offre toutes les garanties.

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