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Calcul de la valeur des murs commerciaux
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Comment évaluer la valeur des murs commerciaux ?

Le calcul de la valeur de murs commerciaux dépend principalement de l’emplacement. Mais également de la consistance des locaux, leurs états et de la situation locative.

Il existe deux méthodes pour déterminer la valeur vénale de murs commerciaux.

La première, plus adaptée à un acquéreur qui utilisera lui-même le local.

La seconde, intéressera plus les investisseurs en quête de revenus locatifs.

Cette dernière est la méthode la plus utilisée. En effet, elle permet de calculer la valeur vénale sur la base du revenu annuel que le local peut générer. Auquel on ajoute un taux de rendement adapté, généralement de 7%. Il vacille entre 5 et 10%.

Dans cet article, Arnaud Immo vous dit tout ce que vous devez savoir sur le calcul de la valeur de murs commerciaux, lors d’un investissement commercial.

Quelques variables

Conditionnées par quelques variables, les murs commerciaux s’évaluent en fonction de :

  • L’emplacement est la variable principale. En effet, l’état général du quartier ainsi que les possibles rénovations à venir par la municipalité est très important dans l’établissement du calcul. Plus il sera placé dans des zones de grande affluence, offrant ainsi la capacité à drainer du trafic, plus la rentabilité est assurée et de fait, plus son prix sera élevé. Rue piétonne, centre commerciaux, artères principale, centre ville, sont des emplacements de premiers choix.
  • La rentabilité des locaux commerciaux est généralement plus importante que les logements, du fait de leurs but distincts. Dans le cas d’un local commercial, l’évaluation du prix de vente prendra également en compte la rentabilité de l’affaire éventuelle, et donc du loyer.
  • La surface réelle et la surface pondérée, calculées en mètres carrés. La surface pondérée tient compte des lieux de passage, des sanitaires et autres espaces n’ont liés directement à l’activité commerciale.
  • Variables annexes. D’autres éléments peuvent également influer sur le prix du local commercial, notamment l’existence ou non d’un dispositif anti-incendie, de sorties d’évacuation, d’une vitrine, de la qualité de l’installation électrique, année de construction ou encore de la conformité aux normes récentes (HQE , BBC , ERP …).
  • Enfin, le type de commerce déjà installé ou qui prévoit de s’installer joue un rôle prépondérant pour la sécurité financière. Un local déjà occupé a l’avantage de simplifier l’étude de la santé financière de l’entrepreneur en activité et évite d’avoir à en chercher un autre.

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Estimer la valeur des murs libres ou occupés

A l’inverse des logements, les prix des locaux commerciaux ne sont pas liés aux prix fonciers du marché et ne se calculent pas au mètre carré, mais en fonction du rendement estimé du loyer qu’ils peuvent rapporter. Diminuant ainsi considérablement le risque de subir une chute de la valeur du local.

Indexée sur l’un des deux indices publiés par l’INSEE, l’ICC, qui définie l’indice du coût de la construction, ou, l’ILC, qui lui donne l’indice des loyers commerciaux, la valeur des murs est directement calculée par rapport au montant des loyers que les murs peuvent générer.

Les murs peuvent être achetés libres ou occupés.

L’article R123-178 du Code du Commerce prévoit que la valeur vénale d’un local commercial, soit le prix à acquitter, dans les conditions normales du marché.

Ainsi, les professionnels ont établi qu’il est possible d’évaluer la valeur du local en tenant compte du fait qu’il soit déjà en location ou non.

Murs occupés

Dans le cas de murs occupés, le local fait systématiquement l’objet d’un bail commercial, il est donc bien plus facile de déterminer le rendement annuel locatif.

En effet, si il y a un bail en cours ou signé il y a moins de six mois, alors la valeur des murs est, dans la majorité des cas, égale à dix fois le loyer annuel net hors taxes.

Les professionnels en immobilier commercial se servent de cette base, qu’ils ajustent en fonction des variables citées plus haut pour déterminer la valeur des murs commerciaux.

Murs libres

Dans le cas de murs libres depuis plus de six mois, ou s’ils n’ont jamais été occupés par des commerçants, l’estimation est bien plus compliquée.

Les professionnels se basent alors sur de nombreux critères aléatoires pour établir le montant d’un loyer prévisionnel. Veillant toutefois à se maintenir au plus proche des loyers pratiqués sur le marché pour un bien équivalent.

Besoin de conseils ?

Dans tous les cas l’estimation des murs commerciaux est une tâche qui relève des compétences d’un professionnel expérimenté.

Que vous souhaitiez mettre votre bien commercial en vente. Ou que vous soyez à la recherche d’un futur investissement, n’hésitez pas à faire appel à nos experts.

Arnaud Immo est une agence immobilière nouvelle génération, qui propose les mêmes services qu’une agence classique avec des frais d’agence à taux fixe record de 1.99%.

Pourquoi payer plus cher pour une qualité de service équivalente ?

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