Annulation de vente immobilière

Lors d’une vente immobilière et jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire, il existe lors des différentes étapes, de nombreuses possibilités légales pour se rétracter.

Plus généralement à l’initiative de l’acquéreur qu’il ai ou non un motif.

Dans cet article, Arnaud Immo vous permet de découvrir quelles sont ces possibilités qui permettent l’annulation d’une vente immobilière, qu’elle intervienne après une promesse de vente, un compromis de vente, mais encore, après la signature de l’acte authentique.

Le délai de rétractation

Le délai de rétractation peut être exercer dès le lendemain de la signature de l’avant-contrat. Qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse de vente.

Après un compromis de vente

Lors de l’établissement d’un compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation pouvant faire annuler la vente.

Depuis 2015, la loi Macron a porté ce délai à 10 jours au lieu de 7 auparavant. Ce délai s’applique dès le lendemain de la réception du contrat. Si le 10ème jour est un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est alors étendu jusqu’au prochain jour ouvré.

Lorsque l’acquéreur veut exercer son droit de rétractation, il doit notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai de rétractation fonctionne sur décision de l’acheteur, de manière unilatérale. Celui-ci n’a pas besoin de donner de motif. Le fait d’utiliser son droit de rétractation, n’entraîne aucune pénalité, et ne permet pas au vendeur de conserver l’indemnité d’immobilisation.

Après une promesse de vente

Lors de la signature d’une promesse de vente qui a été signée, le même délai de rétractation de 10 jours s’applique. Réservé exclusivement à la décision de l’acquéreur, il n’entraîne aucune pénalité.

Après un acte de vente sans avant-contrat

Dans de très rares cas particulier, l’acte de vente peut-avoir été signé sans avant-contrat.

N’ayant eu la possibilité de revenir sa décision avant, un délai de rétractation s’applique alors, après la signature de l’acte authentique chez le notaire. Tout comme pour le compromis ou la promesse de vente, il est également de 10 jours, les conditions sont identiques à celles précédemment expliquées.

L’annulation de vente immobilière pour réalisation des conditions suspensives

L’annulation d’une vente pour réalisation des conditions suspensives doit être exercée entre la signature de l’avant-contrat et l’acte de vente.

Par conditions suspensives on désigne un ensemble de clauses figurant dans l’avant-contrat. Celles-ci ont le pouvoir de suspendre, et même, de faire annuler la vente dans le cas où l’une d’elle viendrait à se réaliser.

La rédaction des conditions suspensives est libre. Son nombre peut donc varier d’un contrat à l’autre.

En fait, une seule est obligatoire, celle du refus de prêt !

Effectivement, si l’acquéreur n’arrive pas à obtenir un financement avant la signature de l’acte de vente, celui-ci est invalidé. Pour que cette clause soit validée, il doit fournir la preuve de trois refus de prêt provenant de banques différentes.

Les clauses suspensives les plus couramment utilisées sont les suivantes :

• refus de permis de construire
• apparition de servitudes cachées
• exercice d’un droit de préemption par la commune

Garant de la légalité de la transaction, c’est au notaire que revient la responsabilité de vérifier la réalisation des conditions suspensives.

La non-levée de l’option d’achat après une promesse de vente

La non-levée de l’option d’achat dans le cas d’une promesse de vente peut être exercée à l’échéance d’une promesse de vente.

Si l’avant-contrat est une promesse de vente, l’acheteur a encore la possibilité de revenir sur ses engagements, une fois le délai de rétractation écoulé.

En effet, la promesse de vente lui confère une option d’achat prioritaire, aux conditions établies à l’avant-contrat. L’acheteur dispose ensuite d’un délai de 2 à 3 mois pour lever cette option et entériner la vente immobilière.

A l’inverse, l’acheteur peut très bien décider de ne pas lever l’option d’achat. sa décision entraîne alors l’annulation de la vente immobilière.

Néanmoins, l’indemnité d’immobilisation qu’il aura versé au vendeur ne lui sera pas restituée. Le vendeur la conserve à titre de dédommagement, cette somme pouvant aller jusqu’à 10% du prix du bien.

C’est pour se prémunir ce cette clause d’annulation, que bon nombre de vendeurs préférent le compromis de vente. Bien plus contraignant, il est sécurisant pour les deux parties.

Les vices cachés, dols et lésion

L’annulation de la vente pour vices cachés, dol et lésion peut être exercée après la signature de l’acte de vente.

L’annulation de la vente pour dol

Afin que le vendeur dispose de toutes les informations nécessaire à sa décision d’achat, le vendeur a la responsabilité d’informer l’acquéreur, avant et après, la signature de l’avant-contrat, de façon exhaustive.

Fortement encadré par la réalisation des diagnostics techniques obligatoires, ils permettent de renseigner l’acquéreur sur l’état du bien et ses nuisances environnantes.

Dans le cas avéré où le vendeur a dissimulé une information capitale, l’acheteur a le droit d’invoquer le dol pour recourir en justice.

L’acquéreur peut alors demander des dédommagements, voire faire annuler la vente immobilière.

Pour exemples les dols peuvent être la découverte de défauts majeurs dans la structure de l’immeuble, mais encore l’implantation imminente d’une source de nuisances à proximité.

L’annulation de vente pour vices cachés

Légèrement différents du dol, les vices cachés concernent l’apparition d’un problème majeur dont le propriétaire ignorait l’existence.

Dans ce cas là, l’acquéreur peut aussi demander une remise sur le prix du bien, ou même l’annulation de la vente immobilière, dans les cas les plus graves.

L’annulation de vente pour lésion

Enfin, l’annulation de la vente pour lésion peut être invoqué par le vendeur s’il estime que le bien a été cédé à un prix exceptionnellement bas.

Effectivement, la lésion est considérée lorsque le prix du bien est inférieur à 5/12 du prix du marché.

Dans ce cas, le vendeur peut entamer une action pour obtenir un dédommagement ou faire annuler la vente.

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