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Action en rescision pour lésion ou dol
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L’action en rescision après une vente immobilière

Dès lors qu’il est signé, les effets de l’acte de vente sont irrévocables.

Et pourtant ! Il existe, même après la signature, une exception.

En effet, il est possible de mener une action en rescision d’un contrat  de vente immobilière.

Celle-ci peut-être invoquée en cas de dol ou de lésion, si une des parties s’estime après coup lésée par le contrat.

Dans cet article, Arnaud Immo, vous dit tout ce que vous devez savoir sur l’action en rescision pour lésion ou dol.

Définition de l’action en rescision

En cas de vente immobilière, l’action en rescision peut-être un recours juridique actionnable par les parties signataires du contrat.

Son but étant de recentrer, voir, revenir sur les termes d’un contrat déjà signé.

Au terme de cette action, l’aboutissement peut-être, soit une redéfinition de l’accord sur la chose ou sur le prix, soit l’annulation du contrat.

Ce type de recours ne peut intervenir que dans des situations exceptionnelles, après la signature de l’acte de vente chez le notaire et dans un délai précis.

L’action en rescision ne remet pas toujours en cause le droit de propriété de l’acquéreur.

Cette action se distingue de l’action en nullité, qui elle, consiste à annuler simplement un acte.

Action en rescision pour lésion

Le vendeur peut s’estimer lésé et solliciter une action en rescision du contrat de vente, dans le cas où le prix de vente est très nettement inférieur à la valeur réelle du bien. Cette action est donc engagée dans l’espoir d’obtenir une compensation financière.

A l’inverse, l’acquéreur qui estime avoir payé trop cher un bien immobilier, ne peut pas entreprendre une telle action.

Pour que la lésion soit avérée sur le plan juridique, le prix de vente ne doit pas dépasser les 5/12 de la valeur estimée du bien.

Autrement dit, la lésion doit porter sur 7/12 de la valeur réelle du logement.

Par exemple, si un bien est estimé sur le marché à 300.000 €, il y a lésion s’il a été vendu pour 125.000 € ou moins.

La lésion est assortie d’un délai de prescription de seulement 2 ans. Les cas de lésion sont extrêmement rares et difficiles à détecter.

Le plus souvent, le vendeur s’en aperçoit lorsque son acquéreur procède à une revente avec une forte plus-value dans un délai très court.

Pour y avoir recours, le vendeur lésé a 24 mois après la signature de l’acte de vente pour entamer une action devant le tribunal de grande instance.

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Comment exercer une action en rescision pour lésion

Si le juge estime que le cas de lésion est avéré, une estimation de la valeur du bien doit être effectuée par trois experts indépendants et distincts.

Ils peuvent être nommés par les deux parties d’un commun accord, ou par le tribunal si aucun accord n’est trouvé entre le vendeur et l’acheteur.

L’estimation du bien immobilier prend en compte la valeur réelle du bien à la date de la signature de l’acte de vente et ne pas inclure les évolutions des prix du marché survenues depuis.

Egalement, l’état du bien a considérer et celui à date de vente. Dans le cas où le logement a subit des améliorations ou des dégradations, l’estimation devra en faire abstraction.

L’action en rescision pour lésion peut avoir deux conséquences possibles.

L’annulation de l’acte de vente par la restitution du logement et du prix de vente ou le paiement d’une compensation au vendeur.

Si cette dernière solution est retenue par le tribunal, le vendeur reçoit la différence entre le prix payé et la valeur estimée, augmenté des intérêts légaux.

Cas où la lésion ne peut être invoquée

La lésion s’applique uniquement aux ventes immobilières, de logement entre particuliers.

En sont donc exclues, la vente de parts de SCI, celle-ci n’étant pas considéré comme une vente d’immeuble. Mais également, les ventes en viager et les ventes par adjudication, qui sont par nature détachées des prix du marché classique.

Action en rescision pour dol

L’acquéreur, lui, a la possibilité de recourir à une action en rescision pour dol, ou vice du consentement.

Cette action intervient, lorsque le vendeur a découvert, après signature de l’acte de vente, un défaut majeur et non détectable à l’œil nu lors d’une visite.

Il est supposé dans ce cas que le vendeur a volontairement dissimulé une information de nature à altérer le consentement de l’acquéreur.

Pour avoir recours au dol, l’acheteur doit être en mesure de prouver que le vendeur avait connaissance de ce défaut majeur avant la vente.

Dans ce cas là également, la victime peut demander deux formes de compensation.

Soit le paiement d’une indemnité par le vendeur en réparation du préjudice, soit l’annulation du contrat de vente.

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