Articles par catégorie

Acheter une propriété « En Tontine »

Par le passé, de nombreux couples ayant acheté une propriété en France le faisaient en utilisant une structure de propriété appelée « en tontine ».

Une propriété achetée en tontine est un peu une fiction juridique, en ce que la propriété est achetée sur une base conjointe, mais d’une manière qui ne reconnaît aucune des parties au moment de l’achat !

Ce n’est qu’au décès de l’une des parties que la reconnaissance du propriétaire survivant a lieu. Toutefois, pour cela, la loi doit prévoir que le bien est réputé appartenir au conjoint survivant depuis la date d’achat initiale.

D’ordinaire, une clause tontine n’est autorisée qu’entre couples où il n’existe pas de grande différence d’âge entre eux.

À défaut de quoi l’administration fiscale pourrait juger la clause comme un don imposable, et d’autres héritiers potentiels pourraient également la contester juridiquement.

Implications des droits d’héritage lors d’un achat en tontine

Ainsi une clause tontine prévoit qu’au premier décès, la propriété revient de droit au partenaire survivant.

De sorte que les droits enracinés des enfants en vertu du droit successoral français sont évités, au moins temporairement !

Historiquement, cette structure de propriété a été utilisée parce qu’elle constituait le meilleur moyen de garantir que le conjoint ou partenaire survivant ne pouvait pas être évincé de la propriété par d’autres héritiers.

Cependant, les changements apportés à la loi depuis 2002 signifient qu’un conjoint marié survivant a au moins le droit d’utiliser le domicile conjugal à vie.

Néanmoins, un partenaire non marié survivant n’a pas le droit d’occupation à vie.

C’est donc une bonne structure de propriété pour ceux qui achètent une propriété en dehors du mariage, car, elle assure l’avenir du conjoint survivant.

Toutefois, le problème avec la tontine est que, lorsqu’il y a des enfants issus d’une relation antérieure, cela prive un côté de la famille de ses droits.

Ainsi, au décès du partenaire survivant, seuls les enfants de sang du dernier défunt auraient automatiquement droit à l’héritage.

Cependant, pour éviter cela, vous pouvez également envisager de faire des dons de votre vivant.

Implications des droits de succession lors d’un achat en tontine

Si vous êtes marié ou que vous avez conclu un pacte civil, il n’y a pas d’obligation de droits de succession pour le conjoint ou partenaire survivant.

Ainsi, l’utilisation d’une clause tontine entre ces couples ne pose pas de problème fiscal.

Cependant, cet allégement fiscal ne s’applique pas à ceux qui vivent en union libre.

Ainsi, les conséquences fiscales sur les successions pour le partenaire survivant dans de tels cas sont difficiles.

Entre les personnes vivant en union libre, les droits de succession sont exigibles au taux de 60% après abattement, que vous utilisiez ou non cette structure.

Par conséquent, si vous vivez simplement ensemble, il serait peut-être préférable d’utiliser une structure de société immobilière française – SCI – pour acheter.

L’autre inconvénient majeur de la tontine, même pour les couples mariés, est que, lors décès du dernier parent survivant, vos enfants seront soumis à un impôt sur les successions plus élevé que ce ne serait le cas autrement.

Ainsi, lorsque la propriété a été achetée en indivision, les enfants bénéficieraient des abattements fiscaux accordés aux deux parents.

Retenez tout de même, que si vous n’êtes pas redevable des droits de succession, vous serez toujours tenu de payer des droits de timbre sur le transfert de la propriété au partenaire survivant, d’environ 5% de la valeur de la propriété transférée.